農業の後継者がいないことから休耕地が増えています。
使わない農地を持っていても、固定資産税などの維持費が負担になるので売却したいけれど、売却しづらいことから二の足を踏んでいる方がいらっしゃるかもしれません。
そもそもなぜ農地は売却しづらいのでしょうか。
農地を売却する方法と売却にかかる費用について解説します。
農地売却がしづらいと言われるのはなぜ？
農地売却がしづらいのは農地法による売却先の制限があるからです。
農地を農地として売却するには農地法第3条の許可が必要で、買手として認められているのはいわゆる専業農家でいくつかの条件を満たした場合にのみ許可が下ります。
そのため農地として売却しづらいのです。
なぜこれだけ厳しい条件が付けられているかというと、農地を守るためです。
日本の食料自給率は低く、カロリーベースで約40％となっています。
農地を活かしてくれる人に売却することで農地を守り、食料自給率の維持や向上へ繋げることが目的です。
農地売却の２つの方法とそれぞれの流れについて
農地を売却するには2つの方法があります。
1つは農地のまま売却する方法で、もう1つは農地転用して売却する方法です。
農地のまま売却するには、先述したように農地法第3条の許可が必要です。
その場合売却先の条件は3つあります。
●農家または農業生産法人であること
●50aの農地を持っており、すべての農地で農業が営まれていること
●この先も農業を続けて営める状況で、農業に従事する人材や農作業のための機材があること
流れは下記のようになります。
●農地の買手を探す
●売買契約を結ぶ
●農業委員会に農地売却の許可申請
●買手が所有権移転請求権の仮登記
●売買の許可が出たら引き渡しと本登記
農地のまま売るには農業ができる方に売却をする必要があります。
農地転用して売却
農地転用して売却する場合は、立地基準と一般基準の審査をとおり、農地委員会の許可を得たうえで売却します。
転用して売却する流れは下記です。
●不動産会社へ売却依頼
●農業委員会または都道府県知事へ農地転用の許可申請
●売買契約を結ぶ
●買手が所有権移転請求権の仮登記
●転用の許可が下りたら引き渡しと本登記
また市街地に近い農地であるほど許可が下りやすい傾向があります。
農地売却の際に必要な費用とは？
農地売却の際、主に「仲介手数料」「行政書士費用」「税金」がかかります。
行政書士に転用申請を依頼したときに手数料として支払います。
売買契約書に貼る収入印紙代と抵当権抹消登記の登録免許税が必要です。
農地を売却して譲渡所得があった場合は、譲渡所得税、住民税、復興特別所得税がかかります。
まとめ
農地が売却しづらいのは、農地法によって売却先を制限しているからです。
農地の売却方法は、農地として売却する方法と農地を転用して売却する方法があります。
どちらも農業委員会の許可が必要です。
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