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【2023年版】売却前に要チェック!土地の査定方法や金額が変わるポイントとは?

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【2023年版】売却前に要チェック!土地の査定方法や金額が変わるポイントとは?

土地売却の前に確認しよう!土地の査定方法や金額が変わるポイントをご紹介

土地の売却は大きな金額が動くものであるため事前に、関連するさまざまなことを知っておいたほうが安心です。
そのなかでも、売却前におこなう査定の方法や査定額が上下する要因はとくに重要です。
そこで、ここでは代表的な土地の査定方法と金額が変わるポイントである前面道路・土地形状についてご紹介します。
これから土地の売却をお考えの方は、ぜひご確認ください。

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土地の査定方法「取引事例比較法」と「公的評価」とは?

土地の査定方法である取引事例比較法と公的評価とは?

土地の売却をおこなう際には売却額を決定するために査定を依頼しますよね。
しかし、土地の査定方法にはいくつかの種類があり、自分に適した方法でおこなうことが大切です。
ここで、取引事例比較法と公的評価について確認し、どの方法で土地の価値を調べていくのか考えていきましょう。

土地の査定方法①:取引事例比較法

取引事例比較法は近隣の成約事例を確認し、条件が近い取引の値を参考にする方法です。
条件には土地の大きさ、周辺施設などさまざまなものがあり、個人で似たような取引を見つけることは難しいかもしれません。
また、土地の価格は時世も関わってくるものであるため時点補正も必要です。
時点補正や地域要因は感覚的に判断することもあるため不動産会社への依頼がおすすめになります。
ただし、おおよその目安は自分でも確認することができるため、査定を依頼する前に確認してみましょう。
自分での確認方法は国土交通省のホームページやレインズマーケットインフォメーションなどがあります。
レインズマーケットインフォメーションは条件検索がおこないやすいため、まずは売却を考えている土地の状態や周辺環境をご確認ください。

土地の査定方法②:公的評価

公的評価は公的機関が公表している指標を参考にし、土地ごとに補正をかけて査定額を算出する方法です。
公的評価は専門家による査定額を指標にするため信頼性が高く、実売価格に近い査定額を算出することができます。
公的評価で参考にする値は以下のとおりです。

公示地価と基準地価
公示地価と基準地価は国土交通省が毎年調査することで公表されている公的評価です。
全国で約2万6,000点で測定がなされているため、土地の所在地と近い場所の価格を調べることで指標を調べます。
公示地価は国土交通省のWebサイト「土地総合情報システム」から確認することができるため、売却する土地の公示地価を確認してみましょう。

固定資産税評価額
固定資産税評価額は市区町村が3年に1度調査して決定している公的評価です。
固定資産税評価額は固定資産税の納税額を決定するために用いられるものですが、土地の売却額の決定にも用いられます。
固定資産税評価額は毎年送られてくる納税通知書に記載されているため保存している書類を確認してみましょう。
もし書類を紛失しているのであれば市区町村役場で固定資産課税台帳から確認がおこなえます。

相続税路線価
相続税路線価は土地に接している道路についている価値と土地面積をかけて算出される公的評価です。
接している道路ごとで価格を算出することができるため、公示地価のポイントが近くにない方でも用いることができます。
また、毎年更新されるため時価に近い査定額の算出がおこなえる方法です。
たとえば、路線価図で200Cと書かれている道路に接しており、土地の面積が200㎡であれば「評価額=20万円×200=4000万円」と算出できます。
路線価図は国税庁の「路線価図」もしくは一般社団法人資産評価システム研究センターの「全国地価マップ」が確認方法です。

土地の査定額と前面道路の関係とは?

土地の査定額と前面道路の関係

土地の購入後は物件を建てることが多いですが、日々の便利さのためには前面道路の状況が欠かせません。
前面道路が便利であると買い手がつきやすいため査定額も上がります。
ここで、前面道路がどのような状態であると査定額に響くのか確認しておきましょう。

土地の査定額と前面道路の関係①:幅員と容積率

幅員とは道路の幅の長さのことです。
そして、前面道路の幅員によって土地に建てられる建物の延べ面積の上限(容積率)が定められます。

つまり、前面道路の幅員が大きければ大きいほど立てられる建物の高さも大きくなり、土地の価格が上がります。
容積率の計算方法は以下のとおりです。

●住居系の用途地域の場合:前面道路の幅員×0.4
●住居系以外の用途地域の場合:前面道路の幅員×0.6


たとえば、前面道路の幅員が5mの場合は、5×0.4=2(200%)となります。
このように前面道路の幅員は容積率に関わるため、土地の売却前にしっかりと確認しておきましょう。

土地の査定額と前面道路の関係②:間口と奥行

間口は土地に入る主要な方向の広さ、奥行きは土地の縦方向の長さになります。
土地が大きくとも間口が狭ければ入りにくく、買い手が自然と避けてしまいます。
ですので、間口が広いと査定額も自然と上がっていくといった関係があるのです。
また、間口が広いと自動車が利用しやすいため買い手の幅も広がります。
土地売却の際は前面道路が便利なものであるのかも確認しておきましょう。

土地の査定額と前面道路の関係③:角地

角地は道路が直角に二面接している土地のことです。
それに対し、土地の一面だけ道路に接している土地のことを中間画地と呼びます。

角地は日当たりや風通りが良く、中間画地と比べると人気が高いです。
また、視認性が良いことも人気の理由になっています。
そのため、売却を考えている土地が角地であれば査定額は高くなりやすいです。
売却を考えている土地の立地も確認しておきましょう。

土地の査定額と形状の関係とは?

土地の査定額と形状の関係

土地の査定額は土地がどのような形であるのかも深く関わってきます。
具体的にどのような形状であると査定額が大きくなるのか確認しておきましょう。

土地の形状①:整形地

整形地は形状が整えられた土地のことを指し、一般的には正方形もしくは長方形になります。

整形地は建物の設計プランが立てやすく、購入後の手続きがスムーズに進みやすいです。
そのため、整形地はとても人気のある形状であり、査定額も高くなります。
ただし、前述の前面道路の条件が悪いと重機による工事方法が導入できず、建設コストが高くなることからこちらのメリットが生かされない場合もあるものです。
土地の形状と前面道路は両方をしっかりと確認しておきましょう。

土地の形状②:旗竿地

旗竿地(はたざおち)とは入口が細長く、その後に正方形もしくは長方形となっている形状を指します。
ですので、見た目が旗っぽいことからこのように呼ばれているのです。
旗竿地は特殊な形状であることから査定額がやや下がります。
ただし、旗長地は居住部分が奥に入り込んでいるため環境が静かといったことがメリットです。
旗竿地を売却する際は静かな環境であることを買い手に伝えていきましょう。

土地の形状③:傾斜地

ここまでは土地を上から見た場合の形状でしたが、土地の査定額は横から見たものにも大きく影響されます。
もし土地が斜めになっていると平地へするために切土や盛土などで斜めの部分を埋めます。
そして、これらは地盤の強度が弱く、地震の影響を強く受ける可能性があるものです。
そのため、安全性を重視する方は買い手となりにくいため査定額が下がってしまいます。
また、傾斜地のまま売却すると買い手が平地へとする必要があるため、こちらも査定額が下がりやすいです。

まとめ

ここでは土地の査定方法と金額が変わるポイントである前面道路・土地形状をご紹介しました。
土地の査定方法には取引事例比較法と公的評価があり、前面道路や土地形状など多くの事柄を考慮して決められます。
まずは売却する土地がどのようになっているのかを確認し、その後に信頼できる不動産会社へ適した査定方法を依頼していきましょう。

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