収益物件とはどのような物件を指すのかご存じですか？
賃貸収入を得ている不動産はすべて収益物件となり、安定した収入が得られることで人気です。
しかし、何らかの理由で売却を検討している方もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、収益物件とはなにかをご説明したうえで、売却するメリットとデメリットについて解説します。
収益物件の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
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収益物件とは、所有している物件を第三者に貸すことにより、毎月一定の賃貸収入を得る不動産のことをいいます。
たとえば、一戸建てやマンション、アパートなどの居住用物件や、企業の事務所が入っているオフィス系物件、飲食店やコンビニなどのテナント系物件、貸地などが挙げられます。
なお、収益物件は自分が居住するマイホームではないため、購入する際は住宅ローンが利用できず、不動産投資ローンを利用しなければなりません。
売却方法と流れ
収益物件を売却するには2つの方法があります。
1つ目は、不動産会社に仲介を依頼し買い手を探す方法です。
不動産会社に収益物件の査定を依頼したうえで、媒介契約を締結し買い手に売るという流れになります。
媒介契約は基本的に1つの会社に厳選します。
しかし、媒介契約を複数社で結んだ場合は、各社と連絡を取らなければならず、手間になってしまう可能性があるため注意しておきましょう。
2つ目は、不動産会社に買い取ってもらう方法です。
不動産会社は仲介だけでなく、物件を買い取ってくれる場合もあります。
流れとしては、買取後にリフォームし不動産会社が売却します。
買取をおこなうことで、買い手を探すより早く売却することができるため、早く売却したい方にお勧めの方法です。
また、周りの人に知られずに売ることができる点も大きなメリットといえるでしょう。
ただし、相場価格より大幅に下回る可能性があるため、不動産会社と相談したうえで検討しましょう。
収益物件を売却するメリットとは
ここでは、収益物件を売る際の4つのメリットについてご紹介します。
投資計画が立てやすくなる
収益物件を売ることで、まとまった資金を手に入れることができます。
まとまった資金が得られると、投資計画や資産運用計画が立てやすく、個人事業を始める資金に充てることも可能です。
たとえば、ローン残債の返済に充てたり、収益性の高い物件に買い替えたりすることで、さらなる利益を生むことも期待できます。
収益物件を所有し続けるより、一気に資金が得られるため、状況によっては売ることを検討しても良いでしょう。
入居者を募集する手間が省ける
収益物件は、毎月安定した収入が得られますが、入居者がいなければ収入も減少します。
その点、売ることで収入が減少するリスクを心配する必要もなく、収益の見通しが立てやすい点もメリットです。
金利上昇のリスクを負わなくて良い
一見、安定した投資方法にもみえますが、金利上昇に伴い住宅ローンの金利が上がったり、修繕費用が予想以上にかかったりすることで収益以上のお金がかかるケースもあります。
しかし、売ってしまうとこのようなリスクを負うことなく現金化することが可能であるため、大きなメリットといえるでしょう。
納得できる価格で売却可能
収益性の高い物件の場合は、所有者が設定した価格で売却できる可能性が高くなります。
そのため、多少手間と時間がかかっても金額面で妥協したくない方におすすめです。
また、仲介側としても高く売ることを重視しているため、口コミサイトなどでも評価が高いという特徴があります。
収益物件を売却するデメリットとは
上記では、魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい点もございます。
ここでは、収益物件を売る際の3つのデメリットについてご紹介します。
定期的な収益が得られない
売却すると定期的に収入を得ることができなくなります。
直近のまとまった資金に目がいきがちですが、定期的な収益が無くなっても本当に大丈夫か考慮したうえで検討することが大切です。
とくに、収益性の高い物件では、収入が途絶えることにより、私生活にまで影響が出る可能性があるため注意しておきましょう。
現金化するまでに時間がかかる
まず、売却するまでに3〜6か月以上はかかります。
また、築年数が経てば経つほど売れにくくなるため、場合によってはリフォームが必要になるかもしれません。
それから、買い手を探すことになるため、すぐにまとまった資金が得られない点が大きなデメリットとなるでしょう。
トラブルが起こりやすい
住人が入居している状態で売りに出すことをオーナーチェンジといいますが、買い手側からすると、利回りを計算しやすいというメリットがあります。
一方、すでに入居者がいることにより、売買価格が安くなる可能性が高いのが現状です。
また、買い手が入居者状況を把握できないことにより、取引成立後にトラブルになる可能性もあるでしょう。
オーナーチェンジをおこなう際は、物件の価値を明確にし、正しい売却手順を踏むことが重要なポイントです。
このように、メリットとデメリットがありますが、ポイントを理解することで高く売ることができます。
高く売るための2つのポイント
高く売るためには、高く売れる時期に合わせること、それから利回りを基準に価格を算出することです。
それでは、1つずつ解説します。
1つ目の高く売れる時期に合わせるには、高く売れるタイミングを把握しておかなければなりません。
そのタイミングとは、修繕前や入居者が満室になっている時期、価格が値上がりしているときの3つです。
マンションでは、老朽化が進むとさまざまな部分で修繕工事が必要となるため、高額な費用が必要となります。
修繕費用が売却価格を上回る場合、修繕前に売るほうが良いでしょう。
物件は、築年数が5年目を過ぎると価格が下がり始め、築21年を過ぎると横ばいになります。
したがって、築6〜15年程度のマンションが売り時といえるでしょう。
また、所有している物件がいつも満室であったり、空室が出てもすぐに入居者が決まる場合は売る必要はありません。
しかし、なかなか入居者が決まらない場合や、空室期間が長い場合は競争力が落ちている証拠です。
空室期間が長引くために賃料を下げると価格にも影響が出るため、なるべく満室に近い状態で売っておくことをおすすめします。
さらに、物価上昇や景気回復などにより物件価格が上昇している場合は、高額売却の可能性が高くなります。
そのため、基準地価や公示地価などを普段からチェックするようにしておくと良いでしょう。
続いて、2つ目のポイント利回りを基準に価格を算出する方法について解説します。
収益物件を売る場合は、利回りを基準に算出することで、相場により近い価格を提示することができます。
基本的に相場とかけ離れた価格を提示した場合は、売買が成り立たないため注意が必要です。
個人で明確な価格を算出することは難しいため、不動産会社で査定してもらうと良いでしょう。
まとめ
収益物件とは、所有している物件を第三者に貸すことにより、毎月一定の賃貸収入を得る不動産のことをいいます。
資金計画が立てやすく入居者を募集する手間が省け、金利上昇によるリスクを負わなくて良い点がメリットです。
一方、定期的な収益が得られず現金化に時間がかかり、トラブルが起こりやすい点がデメリットでもあります。
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