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リースバックでの自主退去や強制退去、2種類の賃貸借契約についてご紹介

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リースバックでの自主退去や強制退去、2種類の賃貸借契約についてご紹介

リースバックでの自主退去や強制退去、2種類の賃貸借契約についてご紹介

最近では「住宅を購入するより賃貸物件に住み続けたい」というニーズが増加してきており、それに伴いリースバックという選択を検討されている方も多いです。
リースバックは「自宅を売却した後もそのまま住み続けられる」という人気のサービスですが、場合によっては自宅から強制的に退去させられる可能性もありますので注意が必要です。
この記事では、リースバックの契約方法や退去について解説しております。
ぜひ参考にしていただき、失敗のないリースバックをおこないましょう。

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リースバックの強制退去に注意!2種類の契約方法について

リースバックの強制退去に注意!2種類の契約方法について

そもそもリースバックとは、自宅を不動産会社などに売却し、売却先と賃貸借契約を結ぶことにより、売却後も賃貸物件として自宅に住み続けられるサービスです。
自宅を売却することによりまとまった資金が得られ、なおかつ自宅にそのまま住み続けることができるので、近年人気となっています。
ただし、リースバックを検討されている方でローン残債がある場合は、自宅の売却価格とローン残債の関係について確認が必要です。
自宅の売却価格よりローン残債が低いアンダーローンの状態なら問題ありませんが、自宅の売却価格よりローン残債が高いオーバーローンの状態なら売却後もローンが残ってしまうため、そもそも売却できない可能性があります。
リースバックを検討されている方は、まずは不動産会社に相談し、自宅がアンダーローンの状態かオーバーローンの状態か確認しておきましょう。
また、リースバックの賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があることをご存じでしょうか。

普通借家契約

普通借家契約は、一般的な賃貸物件の契約方法として使われます。
賃貸借契約の期間が満了しても、借主の意志で契約の更新が可能です。
ただし、賃料の1か月分など更新料がかかりますのであらかじめ確認しておきましょう。
また賃貸借契約の期間中であっても、中途解約できる旨の契約条項があれば、借主の意志で途中解約が可能です。
こちらも賃料の1か月分など途中解約の違約金を設けている場合がありますので、契約書を確認する必要があります。

定期借家契約

定期借家契約は普通借家契約とは違い、借主の意志だけでは更新ができない契約です。
賃貸借契約期間が満了すると借主が希望しても契約の更新ができず、強制的に退去する必要があります。
ただし、貸主と借主が合意すれば、更新ではなく再契約によって自宅に住み続けることが可能です。
定期借家契約では、貸主が賃貸借契約後に物件を活用する予定がある場合などに使われることが多く、不動産会社の経営方針などによって異なります。
リースバックを検討されている方は、賃貸借契約の方法についても注意しましょう。

リースバックは自主退去可能?

リースバックは自主退去可能?

リースバックをして、途中で何らかの理由で自主的に解約することは可能なのでしょうか。
自主退去を希望する理由には、以下のような理由が考えられます。

●転勤や海外赴任による転居
●勤務先からのリストラや給料の減額により賃料の支払いが困難


とくに勤務先からリストラされたり、給料が減額されたりして家賃の支払いが困難になった場合、自主退去できないとなると問題です。
家賃滞納によりブラックリストに載る可能性もありますので、必ず確認しておきましょう。
一般的にリースバックで賃貸借契約を結んだ場合、借主の意志で自主退去が可能です。
普通借家契約、定期借家契約いずれの場合であっても、契約書に中途解約ができる旨の条項がなければ自主退去はできませんが、基本的にはほとんどの不動産会社が契約書に中途解約についての記載をしています。
不動産会社側からしても、家賃を支払えず滞納されるより「中途解約が可能で自主退去ができる」としておいたほうがトラブルに発展しにくいためです。
ただし、不動産会社によっては賃貸借契約に中途解約ができる旨を記載していない場合もあります。
そんなときは、貸主と借主が合意して賃貸借契約を解除する合意解除という方法がありますので覚えておきましょう。
合意解除は貸主と借主の合意があって成り立つ方法であり、借主が一方的に解除できるわけではありません。
自主退去するために賃貸借契約を合意解除したい場合は、早めに不動産会社などの貸主へ相談しましょう。
また賃貸借契約が定期借家契約の場合は、以下の条件を満たせば合意解除だけでなく借主の意志による解除が可能です。

●賃貸借契約の面積が200㎡未満
●中途解約するにあたり、借主にやむを得ない事情が発生している


先述した転勤やリストラについては、借主のやむを得ない事情として認められます。
賃貸借契約は、貸主と借主の双方の合意によって結ばれる契約です。
合意解除のように契約書に記載がない内容のことは特例措置でもありますので、きちんと契約前に契約書の内容を理解しておきましょう。

リースバックで強制退去させられるケースとは?

リースバックで強制退去させられるケースとは?

先ほどはリースバックで自主退去する方法を解説しましたが、この章ではリースバックで貸主から強制退去させられるケースについて解説します。
リースバックで強制退去させられるケースは、主に以下の3つです。

●家賃を3か月以上滞納
●定期借家契約の契約満了
●賃貸借契約内容の違反


それでは順番に解説します。

家賃を3か月以上滞納

普通借家契約、定期借家契約に関わらず、家賃を3か月以上滞納すると強制退去させられる可能性が高いです。
家賃を滞納すると初月から確認の電話が入ったり、電話に出ないようなら直接訪問により催促されたりすることがあります。
それでも滞納し続け、2か月目となると内容証明郵便による催告手続きをされるのが一般的です。
内容証明郵便とは「誰が」「誰に」「いつ」「どういう内容の郵便を」送ったのか郵便局が証明してくれる郵便方法であり、トラブルとなった際の証拠として利用されます。
3か月以上の家賃滞納が続くと信頼関係が破綻していると判断され、貸主側から強制的に退去要請をすることが可能です。
また3か月以上家賃滞納をすると、貸主側は立ち退き料を負担する必要がなく、強制退去を不服とし裁判などに発展しても強制退去を覆すことは難しいでしょう。
家賃を支払う意思はあるものの何らかの事情で滞納している場合は、きちんと内容を説明し、信頼関係が破綻しないようにすべきです。

定期借家契約の満了

先述したとおり、定期借家契約は賃貸借契約期間が満了すると更新ができません。
賃貸借契約期間が満了してもなお住み続けたいなら、貸主と合意のうえ再契約する必要がありますが、再契約できない場合は強制退去させられることになります。
定期借家契約は、数年後に貸主が賃貸物件を解体し新たな事業をするなど活用予定がある際に採用される契約方法であり、再契約することは一般的に難しいとされていますが、なかには活用方法を再検討している貸主もいますので早めに相談しておきましょう。
また、再契約となると従前の家賃より高い家賃を求められる恐れがあります。
新たに提示された家賃に納得できない場合は強制退去となりますので、契約方法は普通借家契約のほうが借主にとってメリットが大きいと言えるでしょう。

賃貸借契約内容の違反

賃貸借契約には契約するにあたり条件が記載されており、それを遵守する必要があります。
賃貸借契約の内容に違反し、改善する意思がなければ強制退去させられる恐れがありますので注意しましょう。
代表的な違反は以下のとおりです。

●騒音や悪臭による近隣トラブル
●ペット禁止にもかかわらずペットを飼育
●民泊など貸主側に無断で転貸


契約違反による強制退去を覆すことは難しいです。
強制退去を請求された時点で信頼関係が破綻していますので、そうなる前に対処しましょう。

まとめ

リースバックの契約方法と退去について解説しました。
リースバックはまとまった資金を捻出でき、自宅にも住み続けることができる便利な仕組みですが、契約方法には注意が必要です。
定期借家契約期間の満了や家賃滞納などの契約違反があると、自宅であっても強制退去させられる恐れがあります。
きちんとリースバックの仕組みを理解し、快適な賃貸生活を送りましょう。

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