不動産をローンで契約をし、購入したけれども仕事の都合や家庭の都合で売却を考えている方も多いのではないでしょうか。
なかでも売却したい不動産のローンの残債があるので諦めようとしている方もいらっしゃるようです。
この記事では、不動産を売却しているがローン残債がある方の売却する手段についてご紹介していきます。
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不動産を購入した際のローンの返済がすでに完了している場合は、とくに不安もなく不動産を売却することは可能です。
ですが、ローンの返済が済んでいないローン残債が残っている場合は、売却前に抵当権を抹殺する必要があります。
不動産の抵当権の役割
抵当権とは、不動産購入時に金融機関側に発生する権利のことをいいます。
万が一住宅ローンを借りる側に何かしらの原因が生じ、返済が難しくなった場合に金融機関は抵当権のつく住宅を売却して良いという権利のことです。
これは、住宅ローンの返済が滞納された場合でも金融機関側が損をしないように補償するための仕組みとなっています。
抵当権がつくローンのことを有担保住宅ローン、つかないローンのことは無担保住宅ローンと呼ばれます。
抵当権は住宅ローンを契約した日に銀行が登記し、返済された際に外されるため、自然に外れることはありません。
自分自身で必要書類を集めて手続きする方法もありますが、司法書士に依頼する方法もあります。
手続きをおこなわなければ、ローンを完済していても書面上では外れたことにはならないので、注意しましょう。
抵当権のある不動産の住宅ローンを滞納した場合
抵当権のついている不動産の住宅ローンを滞納してしまうと、その不動産は差し押さえられてしまいます。
すると、強制退去を命じられ差し押さえられた不動産は競売にかけられてしまいます。
金融機関は売却をすることで住宅ローン滞納分を回収しようとするので、ローン滞納から3か月を過ぎると強制退去をしなければならない状況になります。
そして、抵当権のついた不動産は売却しても買い手がつかないため売却することができません。
抵当権のついている物件を購入したとしましょう。
万が一その物件の債務者がローンの支払いをしなかった場合は、物件は競売にかけられることになり金融機関により売却されてしまうので損をすることになります。
抵当権付き不動産の売却のためにローンを完済する方法とは？
実際にローンが残っている不動産を売却したいけど完済できないので難しいという声は非常に多くなってきています。
抵当権付き不動産のローンを完済するための基礎知識
不動産の売却価格よりもローン残債価格が上回っている状態のことをオーバーローンと呼びます。
不動産売却をおこなったとしても、その売却価格のみではローンを一括返済できない状態のことです。
オーバーローンの状態とは逆で、不動産売却価格でローンを一括返済できる状態のことをアンダーローンと呼びます。
ですが、オーバーローンかアンダーローンかを判断するには、売却価格と残債価格を比較するだけではできません。
売却時に印紙税や登記変更費用、仲介手数料などの費用がかかってきます。
その費用を差し引いた価格になるため実際の売却価格は下がります。
そのため、ローンの現状がオーバーローンなのかアンダーローンなのかを判断する場合は、不動産の売却価格より諸費用を差し引いた価格と、ローン残席価格を比較するようにしましょう。
抵当権付き不動産のリースバックとは？
アンダーローンの場合に限りリースバックすることは可能です。
リースバックをする際の業者選びは大切です。
契約内容に記載されている買取価格や賃料を確認し、対応の速さや親身になって対応してくれるか、過去のリースバックの実績も確認すると良いでしょう。
業者が決まったら、相談に行きます。
無料で相談に応じてくれる業者が大多数なので、数社見積もりを出してもらうと良いでしょう。
数社比較することで、サービスの違いがあるので判断することができます。
リースバック業者が決まったら、不動産の査定をしてもらいましょう。
まず、氏名、住所、年齢など基本情報や不動産情報を基準に資産価値を机上査定します。
その後の本査定で現地調査をおこない、家賃や買取価格が決められます。
査定内容にお互い合意後に、売買契約と賃貸借契約を締結します。
売買契約は、不動産をリースバック業者に売却するための契約になります。
賃貸借契約は、一度売却した不動産を賃貸物件としてこの先も住むことのできる契約です。
不動産会社と契約を締結した後、不動産を売却し資金をもらうことにより、その資金を使用してローンを完済し抵当権を外します。
不動産の抵当権を抹消するためにかかる費用はいくら？
抵当権を抹消するための費用は戸建の場合、登録免除料が2000円〜4000円かかります。
また手続きを司法書士に依頼した場合、報酬として15000円〜30000円ほど行政書士に支払わなければなりません。
この抹消費用は、リースバックで不動産を売却するときの費用に含まれます。
抵当権付き不動産を売却する際の注意点とは？
不動産を売却する際の注意点ですが、現在住んでいる住宅を売却することがベストな選択だと判断したとしましょう。
その場合、住宅ローンが完済できない場合でも不動産を売却できる方法があります。
メリットもありますがデメリットもあるのでご紹介していきます。
抵当権付き不動産を売却する際の注意点①：住み替え住宅ローン
住み替え住宅ローンというのは、現在住んでいる住宅のローンと、新たに購入する住宅のローンを合わせて組むことができる制度のことをいいます。
ですが、この制度を使うことができるのは、新たに購入する住宅を自宅として購入する場合のみに限ります。
住宅は入手したその日から建物価値が下がります。
一番価値が高いのはもちろん新築時期ですが、住み始めて1〜2年たつと評価は下がり、築年数15年目を境にさらに評価が下がります。
住み替え住宅ローンを組む際にはそういった評価の観点もあるため、売却のベストのタイミングは、築10年〜15年の間が目安となります。
また、売り先行にするか買い先行にするかも大切なポイントです。
売買契約が成立すると、住宅引き渡し日までに物件から確実に退去しなければなりません。
退去日までに間に合うように新居を確保できないと、仮住まいを探さなければならなくなるので、注意しましょう。
抵当権付き不動産を売却する際の注意点②：任意売却
住宅ローンの返済が全額できない場合でも、その意思を示すことによって、不動産会社に現在住んでいる住宅を売ってもらえる依頼をすることができます。
このことを任意売却といいます。
任意売却を申し込むには、現在使用しているローンの支払いを約3〜6か月滞納しているという事実を証明し、認めてもらう必要があります。
任意売却は、一見売る側にとってのメリットが大きいように思われがちです。
しかしその分、デメリットもあります。
どんなローン（負債）でも滞納してしまうと、信用情報機関に過去に滞納したというデータが残ります。
つまりブラックリストとなってしまいます。
一度でもブラックリストに載ってしまうと、これから先にさまざまな場面で苦労することになってしまいます。
新たにクレジットカードを作成したい時や携帯電話の購入などもできなくなる可能性が高いでしょう。
また住宅ローン以外のローンも組めなくなる可能性があります。
今後生活するうえで不便さがずっと続いてしまうのは大きなデメリットとなってしまいます。
この先のことをよく考えたうえで判断するようにしましょう。
まとめ
不動産売却を検討しているがローン残債がある方でもさまざまな方法で売却ができるようです。
メリットもあればデメリットもありますが、すべて理解したうえで行えば安心して取引をおこなうことができますね。
自分自身が損しないように売却する際の注意点も参考にしてみてくださいね。
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