「注文住宅を建てるために土地からの購入を考えてはいるものの、資金をどうしたら良いのか」と分からないことも多いのではないでしょうか。
実際には住宅ローンを組みますが、実行される前にも資金が必要になります。
ローンが実行されるまでの間に、自己資金がなくても利用できるのがつなぎ融資です。
この記事ではどのような融資であるのか、必要になるケースやメリット・デメリットについて解説します。
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つなぎ融資とは、どのような貸付けのことを言うのでしょうか。
ここではどのようなものなのかを解説します。
つなぎ融資とは
つなぎ融資とは住宅が完成するまでの間に、発生する費用を自己資金で支払うのが難しい場合に支払うための、一時的な貸付けのことを言います。
住宅ローンの審査に申し込んでから実行して、貸付けを受けるまでに手間取ります。
融資の実行前に、資金を一時的に利用できるものと言えるのです。
つまり物件を購入する際の費用を捻出しやすくなり、自己資金が少ない場合でも、購入しやすくなります。
この場合、土地や建物の取得資金など物件を購入するにあたっての費用に対して、利用が可能です。
住宅ローンと比較して金利が高い
金融機関によって違いはありますが、一時的な借り入れのため、金利は住宅ローンよりも割高になります。
建物が完成するまでの短期間のみ借りられるため、実際に支払う利息金額は高くはないかもしれませんが、年率で計算すると住宅ローンよりも高くなります。
たとえば住宅ローンで1％ぐらいですが、つなぎ融資の場合は2～3％位です。
諸費用がいる
つなぎ融資を利用するのであれば、取扱手数料が必要になります。
また同時に住宅ローンでも、取扱手数料がかかるのです。
不動産を購入するためには、建物が完成するまでに土地代金や着工金、上棟金と費用がかかってきます。
これらの費用に対して、一時的に貸付けを利用して支払います。
元金一括返済
一時的な貸付けのため、借り入れ期間は返済が不要です。
一般的には住宅ローンが実行されたときに、元金を一括返済し、住宅が完成した後に、元金と利息を合わせて長期間支払います。
支払い方法に違いがあるので、頭に置いておきましょう。
流れ
まず金融機関で、貸付けを申し込んだうえで、審査をしてもらいます。
審査の後、土地の購入や家の建築が始まり、貸付けによって着工金を支払うのです。
工事が始まると中間金もあるので、一時的な貸付金によって支払い、住宅が完成して引き渡しの後住宅ローンによる貸付金で清算します。
そのため、住宅ローンの申し込み時につなぎ融資を利用したい旨、金融機関に伝えておきましょう。
つなぎ融資が必要なケースとは
それでは、次にどのような場合が必要になるのかを、具体的にご紹介します。
注文住宅購入のケース
すでに建てられている住宅ではなく、これから建てる注文住宅のケースでは、利用することが多くあります。
なぜなら、建築途中で着工金や上棟金の支払いが、必要になるからです。
建築途中で必要な費用を計算すると、建築費用全体の50％より多い場合があります。
当然ながら、建てる前に必要な費用を手元にある資金で支払えるのであれば必要ありません。
しかし、住居が完成するまでに多額のお金が必要であるため、費用が払えそうにないのであれば検討しましょう。
自己資金でまかなえるのであれば必要ありません。
しかし自己資金だけでは難しいのであれば、検討する必要があるでしょう。
土地の取得費が必要なケース
住宅を建てるために、土地の購入費用が必要な場合でも利用します。
というのも、住宅の建設費用を支払う前に、土地の購入代金を支払わなければならないからです。
まとまった資金が必要になりますが、自己資金で支払いがむずかしい場合も利用できます。
ただし土地を購入済みであったり自己資金で払えたりするのであれば、利用する必要はありません。
住宅ローンの契約が間に合わないケース
基本的には、引き渡しまでに住宅ローンによる借り入れ金を受け取れるよう、金融機関との間で確認します。
しかし、さまざまな理由で住宅の引き渡しがおこなわれるまでに融資が間に合わない場合に利用できるので、住宅の購入資金を支払うことが可能です。
契約時のトラブルにおいて、回避するのに役立つことも、視野に入れておきましょう。
もし引き渡しに間に合わない場合でも、自己資金で対応できるのであれば、利用する必要はありません。
リノベーション工事をおこなうケース
築年数が経過した住宅を購入する場合は、リノベーションをおこなう場合もあります。
中古物件をリノベーションする場合も、注文住宅の時と同じように、中間金と着工金の準備が必要になります。
自己資金を捻出できない場合でも、つなぎ融資を利用することで、引渡し前に発生する費用を賄うことが可能です。
ただ、中古物件を取得してもリノベーションやリフォームをおこなわないのであれば利用する必要はなくなり、住宅ローンのみで対応できます。
つなぎ融資のメリット・デメリット
メリットだけではなく、デメリットを理解しておくことで、判断しやすくなります。
状況次第では、損をするかもしれないので、慎重に決める必要があります。
メリット
メリットの1つ目としてあげられるのが、自己資金がなくてもマイホームを手に入れられることが挙げられます。
基本的には、住宅が完成しなければ、住宅ローン契約を結ぶことが出来ません。
しかし新築であれば、建物が完成するまでに中間金や着工金などの費用を支払います。
建物が完成していないと住宅ローンを利用できないため、自己資金がないのであれば、建築中に支払えなくなってしまいます。
つなぎ融資を活用することで支払えるため、自己資金を十分に準備できなくても、建築中の支払いは利息分のみとなるのです。
メリットの2つ目は、今住んでいる住居を売却する前に、新居を手に入れることができることです。
住み替え先を決めてからあとで今の住居を売却できるので、仮住まいを用意する必要がなく、今の住居に住みながら新居を購入することが可能になります。
仮住まいが必要でないことから、もし住むのであればいるはずの費用（家賃・仲介手数料・敷金・礼金など）がかかりません。
引っ越しに伴う費用も、1回分だけで済みます。
デメリット
デメリットの1つ目としてあげられるのが、住宅ローンより金利が高くなることです。
担保を設定しない借り入れ方法のため、リスクを伴う分住宅ローンよりも高くなっています。
一般的な住宅ローンが0.5～1.5％と比較して、2.5～4.0％となる点が気になるところです。
住宅の引き渡しまでは仮入れた分について、利息部分だけを返済します。
短い期間の融資とはいえ、住宅を購入するのですから、借り入れは高額になり合わせて金利も高くなります。
少しでも抑えたいと思うのであれば、低金利の金融機関を比較検討してみましょう。
2つ目は、住宅ローン控除（住宅ローンの残高に対して所得税が控除される制度）の対象外になることです。
なぜなら、借り入れ金を住宅が完成時に返済するからです。
借り入れ金は住宅が完成したら住宅ローンで一括返済するため、控除の対象にはなりません。
その他にも、返済が10年以上の借り入れや住居完成後6か月以内に居住することが条件にあり、控除の対象から外れます。
まとめ
不動産を購入する場合は、住居が完成するまでの一時的な資金不足を補うためのつなぎ融資が有効です。
利用すると、土地の購入や注文住宅を建てるための費用を賄えて、購入しやすくなります。
この記事よりメリットやデメリットを押さえて、融資を受ける銀行や不動産会社に、相談しながら検討してみましょう。
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