不動産を買う際に名義人を登記しなければなりませんが、名義人を単独にするか、複数にするかで悩むお客様も多いです。
不動産の所有者が複数人いる場合、税制面で取り扱いが異なり、メリットとデメリットがあるでしょう。
今回は共有名義で不動産購入を考えている方向けに、共有名義とは何か、メリットとデメリットを解説します。
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不動産購入するときは不動産の名義を登記する必要がありますが、名義には単独名義と共有名義の2種類があります。
それぞれの違いや名義を変える方法をご説明します。
単独名義と共有名義の違い
単独名義とは不動産を購入した方1人を名義人として登記する方法です。
例として、夫の名義で住宅ローンを組んで物件を購入した場合は、夫の単独名義として登記するでしょう。
夫婦のどちらかが十分な収入があり、一方が不安定な収入であるケースですと、単独名義で不動産を買われる方が多い傾向にあります。
一方で、共有名義とは一戸建てやマンションなど1つの不動産を共同で出資して購入したときに、出資した割合に応じて名義人を登記する方法となります。
5,000万円の建物を夫婦でそれぞれ2,500万円ずつ出資して購入したときは、それぞれ2分の1の所有持分で共有して出資したとして、名義人が2人となるでしょう。
単独名義で購入できるほどの資金を持ち合わせておらず、共有の名義であれば不動産購入できるケースや、両親から不動産を相続したケースで多いです。
共有名義から単独名義へ変更する方法
離婚や共有者が他界した際に、共有名義で不動産購入した物件の名義を変更する方法がわからないと悩むお客様も多いです。
離婚時の財産分与で不動産の名義を変更する場合、離婚届を提出し、夫婦間の協議で合意を得ているのが条件です。
夫婦で合意があれば必要書類に署名と押印し、法務局へ名義変更を申請します。
書類の内容に不備がなければ名義人が変更できます。
もし、夫婦のいずれかが合意していない場合は裁判所にて解決する方法もあるでしょう。
離婚届を提出してから2年以上過ぎると財産分与の請求ができなくなりますので、注意が必要です。
一方で、名義人が事故や病気などで亡くなられたときに、共有持分はどうなるのかがよくわからないとお客様から相談される事例もあります。
亡くなられた人に相続人がいた場合は遺産相続人の対象となります。
共有名義を解消して、単独名義で不動産を所有することもできますが、共有者全員による遺産分割協議が必要です。
亡くなられた方に相続人がいない場合は、他の共有者に帰属され、単独で不動産を所有する流れとなるでしょう。
共有名義で不動産を購入する「メリット」
不動産を共同で出資して購入した場合、どのようなメリットがあるのかわからないというお客様の声も多いです。
住宅ローンの組み方もさまざまですから、お客様の生活スタイルに合った住宅ローンを組むためにも、不動産購入前に特徴を理解しておくのが大切です。
ここからは共同で出資して不動産を買う際のメリットをお伝えします。
共有名義で不動産を購入するメリット①：住宅ローン控除が二重で受けられ借入可能額も増える
不動産の所有者が2人以上の場合、所有者それぞれに対して住宅ローンの控除が適応されるのがメリットでしょう。
住宅ローン控除とは住宅ローンを利用して不動産購入した場合、年度末時点で住宅ローンの残高の1%が控除される制度です。
新築の住宅は13年間、中古の場合は10年間が住宅ローンの控除期間となります。
たとえばローンの残高が5,000万円であれば、50万円が控除されます。
所得税や住民税から控除されるため、控除額が高ければ高いほど、金銭的負担が軽減されるでしょう。
単独名義と比べて、2名以上で登記すると減税額がさらに多くなるでしょう。
また、住宅ローンの控除がそれぞれ受けられる以外にローンの借り入れ額が増える利点があります。
単独名義では名義人の年収に応じた金額しかローンを借りられませんが、複数の名義人で住宅を購入するとそれぞれの年収を合算した金額まで借りられます。
共有名義で不動産を購入するメリット②：相続税が減税される
事故や病気などで名義人が死亡した際は相続が発生します。
単独名義は購入した不動産の評価額に相続税が課税されますが、所有者が2名以上ですと亡くなられた方の持ち分に対してのみ課税対象となります。
例として、単独名義で評価額が5,000万円のマイホームは、5,000万円が課税対象となるでしょう。
一方、夫と妻の持分割合が6:4で、夫がなくなった場合は3,000万円が課税対象となるため、相続税が節税できるのがメリットです。
注意点として、共有したときの持分割合は物件購入のために支出した金額の割合で決められます。
また、相続税の減税に関しては配偶者の税額軽減制度があるので、夫婦間の相続は課税されないケースが多いのが現状であります。
しかし、兄弟や親子間で不動産を購入した方にとってはメリットとなるでしょう。
共有名義で不動産を購入する「デメリット」
複数人の名義で不動産購入すると、住宅ローンの借り入れ額が増えて控除が2重で受けられるとご説明しました。
しかし、共有名義で購入する際にはデメリットもありますので、欠点もあわせて理解しておくのが大切であります。
どのようなリスクが生じるのかわかると、対策もできるでしょう。
共有名義で不動産を購入するデメリット①：相続が発生あると複雑になる
名義人が他界すると相続が発生するとお伝えしましたが、もし名義人の相続人が複数いた場合、共有の名義が徐々に増える恐れがあるでしょう。
たとえば建物が老朽化したため補修や修理、売却を検討する際は名義人の承諾が必要です。
不動産の持分割合が多くても、他の名義人の許可なしで実行に移すことはできません。
不動産売却には名義人全員の署名と捺印が必要なため、名義人が増えた場合に売却に賛成する方と反対する方で意見が分かれる可能性があります。
また、名義人全員から売却の承諾を得られても、単独名義にするのか、共有名義のままで売却するのかを決める必要があるでしょう。
このように、名義人1人で決められないことが増え、補修や修理、売却するのに時間と手間がかかるのがデメリットです。
共有名義で不動産を購入するデメリット②：住宅ローンに関するトラブルが生じる
不動産購入と住宅ローンの契約には事務手数料や登記手数料などの諸費用がかかります。
名義人が複数での不動産売買契約と住宅ローンの契約の場合、名義人の人数分に応じて手数料が上乗せされるため、経済的負担がかかる恐れがあります。
また、転職や出産などの理由で仕事を辞めており、収入の減少によりローンの支払いができない場合は注意が必要です。
たとえば、夫が奥様の代わりにローンを支払うと、妻から夫へ贈与されたとみなされ、贈与税が課税される可能性があるでしょう。
さらに、夫の出資だけで購入した物件を妻と半分の共有名義として登記すると、夫から妻へ購入価格時の半分相当の贈与があったとして、妻に贈与税が課せられます。
贈与税がかかる事例かそうでないかを確認するためにも贈与税への理解が大切となります。
その他に固定資産税や都市計画税などの納税通知は代表者へ送られるので、割合に応じた精算は名義人同士でおこなわれるでしょう。
トラブルを避けるためにも負担割合や精算の仕方を取り決めるのが大切です。
まとめ
共有名義とは一戸建てやマンションなどの物件を共同で出資して購入する際に、出資した割合によって名義人を登記する方法です。
相続税が減税され、住宅ローン控除が2重で受けられる利点がある一方で、相続時に名義人が増えてしまい複雑化する恐れがあるでしょう。
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