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【2023年版】空き家を民泊活用するメリット・デメリットとは?手順も解説

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【2023年版】空き家を民泊活用するメリット・デメリットとは?手順も解説

空き家を民泊施設として活用!民泊のメリット・デメリットとその手順を解説

空き家を所有しているけどそのままにしておくのは抵抗があるため、なんとか活用できないものかと悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
今回は、放っておいても維持費ばかりがかかってしまう空き家を、民泊として活用する方法やメリットについて解説します。

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空き家を活用できる「民泊」とは?

空き家で民泊とは?

民泊とは空き家となっている戸建てや、マンションなどのさまざまな民家を宿泊施設として提供することです。
外国人観光客が増加する中で宿泊施設が不足しており、空き家を活用して始める方が増えています。
今まで規制が厳しかったのですが、2018年に施行された法律によって誰でも営業できるようになりました。
届け出を出すだけで営業できるうえ、宿泊費で維持費を捻出できるためビジネスとして始める方が増えています。

空き家を活用できる民泊の形態

民泊の形態として、自宅の一部を宿泊用に提供する家主居住型民泊と、アパートやマンションの一室を転用する家主不在型民泊の2種類があります。
一方、法律的観点からは、次の3つの形態に分けられます。

①旅館業法民泊
ホテルや旅館、簡易宿所、下宿の4種を表す旅館業のひとつである旅館として運営することで、もっとも収入を得やすい方法だと言えます。

②特区民泊
国が指定する区域を示す国家戦略区の中で運営することで、運営を始めるには都道府県に申請を出さなければなりません。

③民泊新法
上記の2つに当てはまらない民泊で、簡単な手続きで始められるのが特徴です。
年間宿泊日数や家主不在時は管理業者へ委託の義務などいくつかの条件がありますが、オンラインでの申請もできるため、もっとも手軽に運営できます。
増加する外国人観光客に向け運営
空き家を活用して民泊を始める方が増える理由のひとつに、外国人観光客の増加と宿泊施設の数が比例していないことが挙げられます。
外国人観光客の数は年々増え続け、今後もこの状況は続くでしょう。
近年は新型コロナの影響で減っていた外国人観光客が戻りはじめている中、宿泊施設が不足するという事態が免れません。
そこで打開策となったのが空き家を活用した宿泊施設であり、新たにはじめる方が増加しているのです。
もともと海外では多く普及していることから、日本に来る前に宿泊予約をする外国人観光客も多いため需要と供給がマッチしたのでしょう。
また規制緩和によって、国家戦略特区の一部の民泊は、簡単な手続きで可能となったことも増加の理由です。

空き家を民泊に活用するメリット・デメリット

空き家を民泊に活用するメリット・デメリット

住む予定のない空き家を民泊として活用できれば、運営側にも利用客にも良いことばかりなのでしょうか?
ここからは、空き家を活用した民泊で得られるメリット・デメリットについて解説します。

空き家で民泊を運営するメリット:収益を得られる

空き家を宿泊施設として運営すると、維持費だけが発生していた空き家を活用して収益を得ることができることが最大のメリットでしょう。
売却価格ほどの金額にはなりませんが、手軽に泊まれて即金性が高いことが特徴です。
また、所有したまま活用できるので、将来的にそこに暮らすことになったとしても宿泊費を維持費に当てることができます。
地価が上がったら売却をお考えの場合には、それまでの期間を有効利用できるのもメリットのひとつです。
ほかにも土地や建物をそのまま活用でき、固定資産税の優遇が受けられない特定空家に指定されることもありません。
しかし、その一方でデメリットが生じることもあります。

空き家で民泊を運営するデメリット①:収入が安定しない

入居者からの継続的な収入が得られる賃貸とは違い、宿泊料によって収益を上げるため利用客が少ないと収入が減ってしまいます。
所有していた空き家を活用しているため初期費用は抑えられ赤字になることも避けられますが、賃貸のように安定した定期的な収入が見込めないことがデメリットです。
また、リフォームなどの修繕費や維持費などの出費も必要ですが、予期せぬ出費が発生する可能性があることも念頭に置いておく必要があります。
とくにリフォームにかかった費用をローンで捻出しようと考えている方は、返済が厳しくなることも予想されますので余裕を持って計画を立てましょう。

空き家で民泊を運営するデメリット②:年間宿泊日数の制限がある

法律によれば、年間で稼働できる宿泊日数が180日と定められていることもデメリットとなるでしょう。
年間の半分しか営業できないので、周辺地域のイベントや需要が高まる観光シーズンなどに合わせて運営しないと宿泊客を獲得できなくなってしまいます。
そのため、周辺地域のリサーチをおこない、メインで稼働するシーズンを見極めることが必要です。
しかし、稼働できない期間は、ほかの目的に転用するといった方法もあります。
また、特区民泊として営業する、旅館業法の申請をおこなうなどすると年間365日の営業が可能となるエリアも存在します。
高稼働を望むなら検討してみる価値はあるかもしれません。

空き家を活用して民泊を始める手順

空き家で民泊を始める手順

実際に民泊の運営を始める手順は、形態を決める・許可申請・運営準備の3ステップとなります。
空き家を活用して民泊をおこなう際には、どの法令に基づいた営業法にするのかを判断し、そのうえで必要な許可や申請、届出などの手続きをおこないましょう。

空き家を民泊に活用する手順①:3つの中から形態を決定

民泊には住宅宿泊事業法、旅館業法それぞれによる民泊、特区民泊の3つの形態があります。
住宅宿泊事業法の場合、都道府県知事の許可を得るだけで一般住宅でも簡単に運営が可能になります。
基本的には台所・浴室・トイレ・洗面の設備が整っていれば、年間180日以内の稼働日数で住宅宿泊業として運営できるでしょう。
一方、旅館業法の場合、簡易宿所として都道府県知事の許可を得て営業します。
年間稼働日に制限がないことが特徴ですが、地域が限られたり客室免責要件などさまざまな規制を受けます。
また、特区民泊は、旅館業法適用除外措置によるもので地域限定となります。
しかし、近隣住民への周知やトラブル対応措置、2泊3日以上の滞在という条件をクリアしなければなりません。

空き家を民泊に活用する手順②:形態に応じた許可・申請をおこなう

次にそれぞれの形態に合わせた許可や申請、届出をおこないます。
住宅民泊事業法の場合は、各都道府県の担当窓口に届出を提出するのですが、提出する部署が異なるため事前に確認しておきましょう。
主な必要書類に届出書や住宅図面、登記事項証明書、消防法令適合通知書などがあります。
旅館業法の場合は各都道府県の保健所に許可申請をする必要があります。
旅館業許可申請書や建物の見取り図、登記事項証明書、建築物検査済証明書写しなどが必要です。
特区民泊の場合は自治体によって窓口が異なるため事前に確認し、認定申請手続きをおこないます。
申請書のほかに住民票の写しや施設の構造設備がわかる図面などが必要です。
提出する書類は、申請前に該当地域の各自治体に問い合わせてみましょう。

空き家を民泊に活用する手順③:営業を始める準備をする

法的な申請や届出が済んだら、家具や寝具、アメニティなどを揃える必要があります。
外国人を受け入れるための多言語対応アクセスガイドやハウスマニュアルなどの作成、Wi-Fi環境を整えることも忘れないようにしましょう。
営業を始める際にあらかじめ宿泊希望者とのマッチングをおこなってくれる仲介サイトへの登録をしておくと、宿泊客を獲得する手助けとなります。
選ぶ際には仲介手数料や、予約前日や当日キャンセル料の有無なども調べておきましょう。
家主不在となる空き家の場合は、住宅宿泊管理業者に管理を委託する必要があるため契約を結んでおく必要があります。
これらの準備がすべて整ったら運営開始です。

まとめ

今回は所有している空き家を活用する方法や手順についてご紹介しました。
宿泊料により維持費用が捻出できるため人気が高まっていますが、稼働日数の制限などのデメリットもあります。
始める際には、事前にリサーチするなどしっかり運営計画を立てましょう。

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