日本の不動産を所有する外国人の方のなかには、どのように日本の不動産を売ったら良いのかわからない方も多いでしょう。
事前に必要書類や税金について知っておくとスムーズに手続きを進められます。
この記事では、外国人の方が日本の不動産を売る際の必要書類や税金について解説します。
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外国人でも日本の不動産を売買できますが、日本における通常の売買手続きとは異なる点も多いため注意が必要です。
ここでは、日本における通常の売買手続きとの違いについて解説します。
売主・買主ともに外国人でも不動産売買できる
まず、売買方法の流れは、外国人でも基本的に日本における通常の売買手続きと同じです。
不動産会社に査定・仲介依頼し、買主が見つかれば売買契約をかわして売却します。
しかし、外国人が売主の場合、必要書類や税金処理が通常の日本における売買手続きとは異なるため注意しなければなりません。
とくに、税金などの規則は日本の法律を適用するため、場合によっては代理人を立てて手続きを進める必要があります。
ちなみに、外国人相手に日本の不動産を売ることも可能です。
ただし、手続きは日本国内でしなければならないため、買主本人に来日してもらうか、代理人に手続きを依頼してもらう必要があります。
非居住者が売主の場合は代理人が必要
日本国内に住んでいない非居住者が売主の場合、日本の不動産を売るときは代理人が必要になります。
なぜなら、非居住者では売主本人が手続きできない場合が多く、所有権移転登記などの手続きを代理人に代行してもらわなければいけないからです。
代理人に依頼する場合は、委任状を作成し、代理人を選任すれば、必要な手続きを任せられます。
代理人がいれば、売買契約や不動産の引渡しを代行してもらえるため、売主本人が来日できなくても手続きが進められます。
外国人の不動産売却にかかる税金は日本の法律に準ずる
売主が外国人だとしても、不動産売却にかかる税金は日本の法律に従います。
税金には、譲渡所得税と登録免許税、印紙税があります。
このうち、譲渡所得税については不動産の所有期間によって税率が異なるので、売る前に確認しておきましょう。
ただし、非居住者が売主の場合は、譲渡所得税に含まれる住民税は支払う必要はありません。
非居住者とは、日本国内に住所をもっていない方、または1年以上継続して住んでない方を指します。
さらに、非居住者の場合は、税金滞納を防ぐため納税方法が通常と異なるため注意してください。
外国人が日本の不動産を売却するときの必要書類
外国人が日本の不動産を売るときは、身分証明書・登記識別情報通知書・固定資産評価証明書・住民票・印鑑登録証明書があれば売却できます。
しかし、住民票と印鑑登録証明書は、住民基本台帳制度の適用対象者でないと発行できません。
ここでは、住民票・印鑑登録証明書の発行と代替書類について解説します。
外国人でも住民票・印鑑登録証明書を発行できる場合
住民基本台帳制度の適用対象者に当たる中長期在留者や特別永住者などであれば、日本国内に住所をもつ外国人も住民票を取得できます。
住んでいる市区町村の市役所にいけば、住民票を発行してもらえます。
また、事前に市区町村の市役所で印鑑登録すると印鑑登録証明書の発行も可能です。
ただし、印鑑登録は住民票と同様に住民基本台帳制度の適用対象者のみになります。
外国人が住民票・印鑑登録証明書発行できない場合
住民基本台帳制度の適用対象者でない限り、住民票や印鑑登録証明書を発行できず、在留期間が3か月未満の方や非居住者の場合は発行が認められていません。
ただし、住民票や印鑑登録証明書を発行できなくても、代替書類があれば売却できます。
外国人の住民票の代替書類
中長期在留者以外の外国人の方は、本国の住所を証明する書類が住民票に変わる代替書類となります。
具体的には、「売主の国の公証人認証がある住所に関する宣誓供述書」があります。
また、「在日の当該大使館領事部で認証された宣誓供述書」でも代替可能です。
ただし、大使館によって対応が異なるため、あらかじめ大使館領事部に確認しておくと良いでしょう。
また、「官公庁で発行する住所を証する書面（住民登録証明書）」も代替書類として認められます。
外国人の印鑑証明書の代替書類
印鑑証明書の代替書類には、「当該国の在日大使館または本国の官憲によるサイン証明書」もしくは「登記委任状に当該国の在日大使館の認証を受けた書類」の2つがあります。
ここでは、後者の書類を利用することがほとんどです。
事前に司法書士に登記委任状を作成してもらい、売主が当該国の在日大使館にて認証を受け、印鑑証明書の代替書類とします。
また売主本人が来日できない場合には、「司法書士が事前に作成した宣誓供述書を現地公証人に署名の認証をしてもらった書類」または「本国の官憲が発行するサイン証明書」が代替書類となります。
外国人が日本の不動産を売却するときにかかる税金
不動産売却にかかる税金は、印紙税・登録免許税・譲渡所得税の3つです。
印紙税は売買契約書の作成時に、登録免許税は登記手続き時に納税しますが、譲渡所得税の納税方法は、日本の居住者か非居住者かで変わるため注意しなければなりません。
ここでは、それぞれの譲渡所得税の納税方法について解説します。
日本の居住者の納税方法
日本に住んでいる居住者の場合、売却で得た譲渡所得は確定申告で納税します。
申告期間内に、譲渡所得が発生した翌年の確定申告にて手続きしてください。
確定申告期間は、毎年2月中旬〜3月中旬です。
万が一、申告漏れや納税遅延があれば、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課せられるので注意しなければなりません。
また、不動産売却における特別控除などの特例を利用したい場合も確定申告で手続きしましょう。
確定申告は、税務署や国税庁のサイトから申告書を入手し、必要事項を記入後、税務署に提出すれば完了です。
日本の非居住者の納税方法
まず、非居住者の場合、譲渡所得税に含まれる住民税の納税は不要です。
ただし、非居住者の場合は申告漏れや納税滞納を防ぐため、買主が売主の代わりに源泉徴収税を納めなければなりません。
売主が受け取る売却価格は源泉徴収で所得税10.21%分を差引いた後の金額になるため、あらかじめ考慮しておくと良いでしょう。
つまり、実際に受け取る金額は、売却価格×89.79％になります。
ただし、非居住者が日本国内の不動産を売る場合、譲渡所得が1億円以下かつ購入目的が自己居住用ならば、源泉徴収はされません。
なお、譲渡所得が発生した場合は非居住者でも確定申告できます。
場合によっては、非居住者でも確定申告をしたほうが良いこともあるため、状況に応じて確定申告するのがおすすめです。
具体的には、譲渡所得が発生した場合や源泉徴収で納め過ぎた額を還付してほしい場合、3,000万円の特別控除などの特例を利用したい場合などが挙げられます。
節税対策のために知識として知っておくと良いでしょう。
ただし、海外に住んでいる非居住者が確定申告する場合、代理の納税管理人を事前に決めて、税務署に届出書を提出しなければなりません。
まとめ
外国人でも、必要書類を用意し、日本の法律に準じて納税すれば、日本の不動産を売却できます。
ただし、日本における通常の売買手続きとは必要書類や納税方法が異なるため注意しなければなりません。
通常より手続きが複雑になるため、外国人が日本の不動産を売る場合は早めに事前準備しておくと良いでしょう。
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