広い土地や複雑な形状をした土地を所有している方のなかには、土地の一部だけを売却したい・土地を分けて使いたいという希望をお持ちなのではないでしょうか？
その希望を叶えるには、登記簿上で土地を分けて登録したり、土地家屋調査士に現地調査を依頼したりするなどが必要です。
不動産の分筆とは？土地を複数に分けて利用・売却が可能？
1つの土地のままでは利用や売却が難しい場合、使い勝手の良い大きさで複数に土地を分けることで利用や売却をしやすくします。
1つの土地を2つ以上に分ける分筆とはどういうものか？
分筆とは、土地の呼び方である1筆、2筆からきており、1つの土地を2つ以上の複数に分けることをそう呼びます。
たとえば、1丁目1番地という1つの土地を2つに分ける場合、法務局で手続きをおこなうことで、1丁目1番地1と1丁目1番地2という風に枝番号が付与され、別の土地となります。
登記簿上で分けずに1つの土地を分割して利用することは可能ですが、トラブルを引き起こすリスクが高いです。
現状、共有持分の土地に対しても分筆登記は可能なので、それぞれの持分割合に応じて土地を分けて所有したい場合におこなうと良いでしょう。
分筆と似た土地の使用方法に分割がありますが、分割は1つの土地を分けて利用する点は同じで、登記をしないので、法律上は1つの土地として判断されます。
それにより新たに建物を建てられないなどの利用に制限がかけられてしまうため、登記簿上も分けたほうが利用しやすいです。
不動産を売却する際に分筆したいケースとは？
土地を分筆するよくあるケースは、土地の一部だけの売却や相続、親の敷地に子どもが新たに住まいを建てるなどです。
広い土地をそのまま売却しようとすると買い手が見つかりにくい、または自分もその土地を利用したい場合に分筆は有効な方法です。
1つの土地には1つの建物しか原則として建てられないため、土地を分ける際には建築基準を満たすように分けることで、利用しやすくします。
相続では、遺産の不動産を複数の相続人で共有すると、管理や売却方法を巡ってトラブルが起こりやすいことから、それぞれの個人所有にする目的で分けることがほとんどです。
相続人の人数が多いほど分けるのは難しくなりますが、全員で1つの不動産を共有しているほうがトラブルが大きくなりやすいので、トラブル回避には土地を分けたほうが良いでしょう。
また、親の家がある土地に子どもが新たに家を建てようとする場合、原則として1つの土地に1つの建物しか建てられないので、ここでも分筆が有効です。
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土地を分けることで、不動産を売却しやすくしたり、活用方法を広げることができたりしますが、メリットもデメリットもあることを忘れてはいけません。
1人でも複数人でも使い勝手を良くできる！
土地を分筆するもっとも大きなメリットとは、1人でも複数人でもその土地を活用しやすくできる点にあります。
たとえば、よくあるケースとして解説した親の家がある土地に子どもが新たに家を建てようとする場合で考えてみましょう。
ほとんどの方が住宅ローンを組む際に土地に抵当権を付けますが、土地を分割利用していたのでは、抵当権は親の家がある土地にまで及んでしまいます。
万が一のことを考えると、分割ではなく登記上も別の土地として認識される分筆のほうが使い勝手が良いでしょう。
また、土地は登記簿に登録している地目に沿った用途でしか利用できないため、1つの土地のなかで用途別に利用したい場合におこないます。
土地の評価を下げて税金を安く抑えられる！
土地を分けることで税金を安く抑える効果が期待できる点は、家計を助ける素敵なメリットと言えるでしょう。
土地や建物を所有すると、毎年4月ころに自治体から固定資産税の納税通知書が送られ、一括または4期に分けて支払います。
この固定資産税は各自治体が固定資産評価基準をもとに評価額を算出し、支払い能力の有無に関係なく、不動産の所有者に届くものです。
税金を安く抑えるには土地の評価を下げるしかありませんが、個人的な理由を申告したところで、土地の評価を下げられるわけではありません。
しかし、分筆すると場合によっては土地の評価を下げることができるため、結果的に節税というメリットを受けられるのです。
たとえば、主要道路に面した土地とそうではない土地に分けることで、主要道路に面していない土地の評価を下げることができます。
建築制限・管理の手間？分けることのデメリットとは？
メリットもある土地の分筆ですが、不動産売却においては土地を分ける前に十分にデメリットがあることを考慮しておくべきです。
土地をどのような形・大きさで分けるかによって、その土地に建てられる建物への制限が変動するため、思ったような利用ができなくなるケースが考えられます。
接道基準や土地そのものの大きさなど、どのように分けるとどちらの土地の価値も落とさないかを考えてから分けると良いでしょう。
土地を分けたあとも自分で利用する場合には、同じ土地に見えても登記簿上は別の土地として扱われるので、管理の手間が2倍になることも忘れてはいけません。
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土地を分筆して不動産売却する方法と一連の流れ
具体的にどのような手順で土地を分けて登記するのか、実際におこなわれる一連の流れを3つに分けて所有者が行動するポイントを解説します。
土地家屋調査士に調査を依頼する
土地を分けるには、資格を持った土地家屋調査士による測量や現地調査が必須なため、個人でこの作業をすべておこなうことは難しいでしょう。
土地家屋調査士に個人で依頼を出すことはできますが、不動産売却を見据えた分筆であれば、仲介を依頼する不動産会社に相談することをおすすめします。
不動産会社は土地家屋調査士とも繋がりがあるため、個人で探すよりも簡単に実績のある方に作業を依頼することが可能です。
まずは、現在の土地の状態がどのように登録されているかを把握するため、登記簿謄本や公図・地積測量図が必要となります。
スムーズに情報を取得するには、管轄の法務局に出向く方法もありますが、登記識別情報を用意しておけばオンラインでも取得可能です。
分筆案を作成して確定測量・境界標を設置する
地積測量図などをもとにして、どのように土地を分けたいか、どのような分け方が売却に適しているか、今後の利用に問題が出ないかを考えながら案を作ります。
その際、自分1人では判断が難しい場合には土地家屋調査士や売却を仲介する不動産会社に相談することも可能です。
分筆案が完成したら、隣接する別の土地との境界や県道・市道との筆界を明確にする確定測量を現地でおこないます。
境界が明確になっていないと分筆登記はできないので、境界線を明らかにして、目標となるコンクリートの杭や金属標などを地面に打ち込めば境界標の完成です。
登記を済ませたら売却活動をスタートできる
分筆登記も土地家屋調査士が所有者に代わって手続きをおこなってくれるため、最初に依頼を出せばほとんど作業はありません。
登記には、登記申請書・筆界確認書・地積測量図・現地案内図・委任状が必要ですが、委任状以外は土地家屋調査士が用意するものです。
登記手続きは申請から約1週間で完了し、登記完了証と登記識別情報通知書を取得してから不動産売却が本格的にスタートできます。
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まとめ
所有する土地の一部だけを売却したい場合には、登録している登記簿の情報を分ける作業が必要になるため、通常の売却活動よりも時間がかかります。
不動産の売却を検討されている場合は、できるだけ早く行動を起こされると、今後の売却活動に余裕を持つことができるでしょう。
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