土地を購入しようと探しているとき、セットバックの表示を見て疑問をお持ちになった方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、土地のセットバックとは何か、どのような物件が条件に該当するかをご紹介します。
表示がついている土地を購入するときの注意点もお伝えしますので、興味をお持ちの方はぜひ参考にしてみてください。
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セットバックするとは、直訳すると「後ろに下げる」作業であり、不動産関係では家を建築するために欠かせない工事です。
購入したあとでも役立つ知識であり、建築する目的で土地を購入したい方は知っておくと役立ちます。
土地をセットバックするとは？
セットバックとは、所有する土地を道路よりも後ろに下げ、家を建築する要件を満たす工事が一般的です。
家を建築する目的で購入した土地は、建ぺい率や容積率などの要件を満たせば、自由に建築できます。
しかし、建築基準法に基づく要件を満たさない場合は、家の建築前に何らかの工事が必要です。
敷地は、道幅4m（指定のある場合は6m）以上の道路に2m以上接することが要件になっています。
要件を満たすためにおこなう場合は、道路の中心から敷地の境界線まで2m以上確保しなければなりません。
ただし、対岸にセットバックできる土地がないときは、道幅が4m以上になるように下げます。
セットバックしないとどうなる？
工事をおこなわない場合は、建築基準法に違反した建物になります。
家を建築するときは、設計段階で建築確認を申請し、許可を得てから着工しますが、法律に違反している場合は許可が下りません。
要件を満たさなければ空き地にするしかないため、必ず要件を満たす工事をおこないましょう。
接道義務には理由がある？
接道義務を課すのは、災害時など、命や財産を守る目的で緊急車両が近くに到達できることが理由になっています。
家と道路の間隔を確保して風とおしや日当たりをよくすることで、健康的な暮らしができる住まいを建築するのも目的です。
とはいえ、接道義務を果たしていない建物や道幅の狭い道路は数多くあります。
建築基準法が適用になる前に建築した物件が対象であり、道路は「みなし道路」として認めたものです。
みなし道路とは、4m以下の道路であっても例外として認める道路であり、記載のある建築基準法第42条第2項に由来する「2項道路」と呼ぶ場合もあります。
みなし道路に面した家は、例外として認めた物件であるため、建て替えるときは接道義務を果たさなければ建築許可は出ません。
工事により要件を満たすと家を建築できるうえ、生命や財産を守れるなど、資産価値の向上に役立つ点を理解しましょう。
セットバックが家を建築するときの条件になる土地をご紹介
セットバックが条件になるのは、道幅が4m以下の場合が一般的です。
この他にも、事前に道路の幅を確保するのが条件になっていることがあります。
多くは、販売案内に記載してありますが、ご自身でも判断できるように知っておきましょう。
一般的な条件にも例外がある？
一般的なケースは、道路の中心から土地の境界線までが2mになるようにします。
このケースでは、道路を挟んで向かい側にも、同じ工事をおこなうと道路が2m広くできることが条件です。
具体的な例をご紹介すると、道幅が3mの道路に面している場合、1m幅を広げるために0.5m後ろに下げる工事をおこないます。
向かい側の敷地も同じだけ道幅を広げると、合計で1m広がって要件を満たせるからです。
すでに向かい側が建築済みの場合、所有地だけで対応しなければと思ってしまいます。
しかし、道路は地域の方が等しく利用するものであるため、地域の方と話し合って策を出し合いましょう。
道幅が広がると車の通行がスムーズになり、接触事故に対する心配がありません。
敷地への出し入れも楽にでき、雪の多い地域では、除雪した雪によって道幅がせまくなるなどの雪害軽減にも効果を発揮します。
道路の向かい側が川や崖のときはどうする？
川や崖は後ろに下げることは不可能なため、購入した所有地だけで対応します。
このような場合は、道路の中心から2mではなく、川や崖から4m以上所有地の境界線が離れるのが条件です。
道路が3mの幅しかない場合は、1m後ろに下げると要件をクリアできます。
所有地が少なくなるように感じますが、大雨や台風などで河川が増水したときや崖で土砂崩れが発生した場合、距離があるほど安全です。
ご自身や家族の生命や財産を守るためにも、道幅を確保しましょう。
セットバックが条件にならない土地はない？
敷地が面している道路が4m以下でも、建物を後ろに下げずに建築できる条件もあります。
具体的には、公園や広場などの空き地があるときなどです。
この他、農道や私道は道幅が狭くても道路に準じる通路に該当するため、道幅が狭くてもそのまま家を建築できます。
特定行政庁の許可を得なければなりませんが、よくわからないときは当該地域を所管する市区町村役場に相談しましょう。
セットバック必須の土地を購入するときの注意点とは？
すでに工事を済ませた土地以外は、自分でセットバック工事をおこないます。
購入する前に注意点を把握しておくと、トラブル回避に役立ちます。
工事費用はどれくらいかかる？
更地を購入したときの工事費は、30～60万円が目安です。
道路との高低差があるときは、段差を解消する工事もおこなうため費用は増えます。
中古住宅を購入したときは、後ろに下げる部分を更地にしなければなりません。
門扉やフェンス、塀などの撤去費用も加算するため、500万円位かかる場合もあります。
そのうえ、後ろに下げた敷地の建ぺい率や容積率に則した建物にしなければならず、建物すべてを解体することも珍しいことではありません。
また、セットバック工事済み物件も、確認が必要です。
建築士や不動産会社から市区町村役場に対し、接する道路の幅が4m以上あるか、建築基準法の定める道路なのかなどを問い合わせてもらいます。
工事費用は所有者が負担しますが、自治体の支援がないかも一緒に質問してもらうなどして、負担を軽減できる方法を探しましょう。
拡幅した土地の使い道には制限がある？
セットバックした場所は道路に該当するため、私有地であっても自由に使えません。
境界線を示すためのフェンスや塀、門扉の設置はおこなえず、駐車場として利用すると駐車違反になる可能性もあります。
所有地に変わりはありませんが、利用制限を受ける場所です。
かといって、所有地の目印にコーンやプランターなどを置くと通行の妨げになりかねません。
事故が発生したときは、設置者が賠償責任を負うことになるため、注意が必要です。
所有地でも自由に使えない土地は固定資産税の対象になる？
法律に基づき私有地を道路として提供していることから、固定資産税の対象外になります。
注意点は、工事をおこなっただけでは固定資産税が非課税扱いにはならない点です。
固定資産税を管轄する市区町村役場、東京23区内の場合は都税事務所に届け出をおこないます。
非課税申請は、土地の地番や所有権を明確にするための土地謄本、工事をおこなった場所の面積を証明する地積測量図などが必要です。
事前に必要書類を確認して、準備を整えてから申請手続きをおこないましょう。
まとめ
セットバックとは、家を建築する際、建築基準法に基づく要件を満たすために土地の境界線を後ろに下げる工事です。
広げる部分は向かいの家と平等に負担しますが、向かい側が川や崖の場合はすべて負担しなければなりません。
セットバックした場所は、所有権はあっても利用制限を受け、自由に利用できません。
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