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古家付き土地とは?売却する際のメリットやデメリットなども解説

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古家付き土地とは?売却する際のメリットやデメリットなども解説

古家付き土地とは?売却する際のメリットやデメリットなども解説

相続などで古い家屋と土地の所有者となった場合、そのまま維持していくのは手間も費用もかかるため、売却を考える所有者もいるでしょう。
ただその場合、一般的な不動産と比べ、売れにくいといった性質があるのは把握しておかなければいけません。
ではその古家付き土地とはどういったものなのか、デメリットや注意点も含め解説していきます。

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不動産の売却での古家付き土地とはどういったものなのか

不動産の売却での古家付き土地とはどういったものなのか

不動産を売却する際に、土地と家屋をセットとして売るケースがありますが、このときその家屋が築古であれば、一般的には古家付き土地と呼ばれます。
この古家は中古住宅と同じように思われがちですが、不動産業界のなかでは少し意味合いが違い、築20年以上の家屋を古家と言うわけです。
この20年といった期間は、木造住宅の法定耐用年数である22年を1つの判断基準として決めたもので、ほかにも損傷がひどく人が住めない状態の家屋も古家に含まれます。
つまり古家付き土地とは、古い家が建っている状態で売りに出されている土地を言い、この古い家は経済的な価値がなく、中古住宅としては扱われていないものです。
ただ一般的にこの言葉が使われるケースはあまりなく、不動産業界での広告表現として利用される特別な言葉として理解しておきましょう。
ではなぜ経済的価値がなく、人が住むには難しい状態の家をセットとして売るのかといった点については、税金や費用での負担があるのがその理由です。
もちろん築20年以上でも、手入れや補修がなされていて人が住むための安全性や快適さが確保されている物件もありますが、ほとんどの家は取り壊す以外選択肢がありません。
この取り壊す以外選択肢がない状態でありながら、取り壊さずに置いておくのは固定資産税の問題があるためで、更地にしてしまうと税額が跳ね上がる可能性があるのです。
また取り壊すには解体費用がかかり、これも買主ではなく売主である所有者の負担となり、この2つが取り壊しできない理由の大部分を占めているのです。
一方で、近年問題となっているのが放置されたままの空き家が増えているといったもので、周辺の住環境への悪影響が懸念されています。
空き家を放置しておくと、小動物や虫の棲み処となり、近隣住宅への影響も心配されるうえ、不審者が出入りする恐れもあるわけです。
さらに特定空家に指定されてしまうと、住宅用地の特例措置の適用外となり、固定資産税が増額されたり、過料を科せられたりもするため古家については早めの対応が必要です。

古家付き土地を売却するメリットとデメリットについて

古家付き土地を売却するメリットとデメリットについて

所有する不動産が古家付き土地で、そこを更地にせずそのままの状態で売ったときのメリットにはどういったものがあるのかをまず見ていきます。
たとえ経済的な価値がない家屋であっても、その家屋を解体するには費用がかかり、その相場としては木造の場合は坪当たり3~5万円です。
具体的には、解体費用坪当たり4万円のとき、建坪が30坪木造家屋の場合は約120万円となるわけで、ここに整地の費用も加わってくるため所有者にとっては大きな負担となります。
つまり古家を解体せずそのまま売り出せばこれらの費用の負担がなくなり、これが古家を付けたまま土地を売る場合の最大のメリットと言えるわけです。
次のメリットとしては節税ができるといったものがあり、土地の上にたとえ人が住めない状態であっても家屋が建っていれば固定資産税の軽減措置が受けられるわけです。
これは住宅用地の軽減措置特例と呼ばれるもので、固定資産税や都市計画税が減額となり、とくに200㎡以下の部分ではその恩恵が大きくなります。
このように固定資産税や都市計画税が節税できれば、維持費の面で負担が軽くなり、売却活動を急がず、じっくりと進められ納得できる価格で売却できる可能性が高くなります。
では次に古家付き土地の売却についてのデメリットを見ていきますが、まずは更地に比べ買主が現れにくいといったものがあります。
経済的価値のない家屋は、言い換えれば人が住めない家屋でもあり、買主としては家の建て替えやリフォームなどが必要で、そこには多額の費用が見込まれるわけです。
そのうえ古家が建った状態ではその土地が更地になった状態での広さがわかりにくく、家を建て替えるにしてもイメージしにくいため、買主が見つかりにくくなります。
それでも売主としては買主を見つけなければいけないため、需要と供給のバランスを考えると、どうしても売り出し価格が低めになってしまうのです。
次は立地についてのデメリットですが、古家とは先述のとおり築20年以上の家屋を言うわけですが、古い物件のなかには現行の建築基準法の規定を満たさないものがあります。
そういった物件は建築築不可物件となり、基本的に建て替えができず、つまり更地にしても買主が希望するような家が建てられないため、どうしても売れにくくなるわけです。
そのため隣地を買い取ったり、接道部分のセットバックをおこなったり、現行の建築基準法に沿った立地条件にしなければならず、売主にとって大きな負担となるのです。

古家付き土地を売却するときの注意点

古家付き土地を売却するときの注意点

古家付き土地を売却する際、まずおこなうべきものとして測量があり、その目的は土地の広さを正確に測るといったものですが、実はもう1つ重要な注意点があります。
分譲地であればあらかじめ測量がおこなわれていて、それを示す確定測量図があるわけですが、この確定測量図に記載されている内容として重要なのが境界線なのです。
分譲地の場合は、隣地との境界線が明確ですが、古くからある土地の場合はその境界線が明確でないケースが多いのです。
古家付き土地は測量自体おこなわれていないものも少なくはなく、後のトラブルを避けるためにも売却の際には隣地との境界線を確定させておく必要があります。
次の注意点は免責事項についてで、不動産の売買においては売主が買主に対し、その不動産が持つ瑕疵を明確にしておく必要があり、これを契約不適合責任と言います。
瑕疵を隠したまま売却すれば、後に買主から損害賠償を請求されたり、売買契約自体無効となったりする恐れがあるため、売却時には必ず買主に伝えなければいけません。
古家には多くの瑕疵があり、1つずつその免責事項をピックアップしていく必要があり、これは専門的な知識が必要なため、不動産会社に相談すると良いでしょう。
また古家付き土地は解体を前提としているため、ゴミや家具などの処分もあらかじめしておかなければならず、これを怠ると解体作業ができません。
解体業者は、解体して出た産業廃棄物に関してはその運搬許可を得ていますが、それ以外の家庭ゴミなどの一般廃棄物の運び出しはできないわけです。
つまり家のなかに家具やゴミが残っている状態のまま解体すると一般廃棄物と産業廃棄物が混ざってしまい仕分けも不可能となってしまうため、解体ができないのです。
また売却が長引いてしまうと、税金や維持費などを払い続けなければならず、長期間で見ると大きな負担を強いられてしまいます。
そこでもし買主が見つからない状況が続けば、不動産会社による買取も視野にいれておく必要があり、ただ買取価格は市場の価格よりも若干安くなります。

まとめ

古家付き土地はさまざまな条件が現状に合っていない物件のため、買主が現れにくいといった特徴を持ちます。
ただそれでも売却するうえで最低限おこなっておくものもあり、注意点も把握しておく必要があるわけです。
売れにくい物件ではありますが、売れないわけでもないため、基本的な準備はしておいてください。

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