マイホームの建て替えには、固定資産税に対する建て替え特例があると知って、興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、固定資産税の建て替え特例とはなにか、適用要件や二世帯住宅建て替えの場合についてご紹介します。
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固定資産税の建て替え特例とは？
固定資産税は、1月1日に所有する物件にかかる税金であるため、建て替え工事の進捗状況によっては、納税額が高額になる可能性もあります。
固定資産税の仕組みを把握してから、建て替え特例への理解を深めましょう。
固定資産税の課税額が決まる仕組みとは？
固定資産税とは、1月1日に建物や土地、償却資産などに対し、その物件がある地域の市区町村が課税する税金です。
所有者の居住地には関係ないことから、建て替え中にほかの市区町村に居住地を変更している場合でも、物件のある自治体に納税しなければなりません。
土地に対する税額は、家を建てるなど利用していると、住宅用地の軽減措置の適用要件を満たすため、評価額は更地の6分の1になります。
3年に1回の頻度で見直し、家の老朽化などにより納税額は徐々に減少するのが一般的です。
ただし、土地の評価は、周辺地域の幹線道路の整備や商業施設のオープンなどにより利便性が高まると、税額が増える場合もあります。
建て替え中に固定資産税の評価額は変わる？
建て替え中であっても、1月1日に更地になっていると、その年1年間は土地に対する評価額が今までの6倍になるため注意が必要です。
工事が完了した翌年からは、新築した家とその土地に対する評価に変わるため、前年に存在しなかった家に対しては新たな評価をおこないます。
土地に対しては、前年の更地の評価から住宅用地である軽減措置の対象となり、評価額は6分の1に変更です。
固定資産税の建て替え特例とは？
建て替え中の物件に対する評価の変更に対する不都合を解消したい方は、申請手続きをおこなうことで、建て替え特例を利用できます。
対象となるのは、建て替え中の土地であり、家は取り壊しているため対象外です。
申請先は、建て替え中の土地がある市区町村の担当窓口ですが、東京23区内は、東京都主税局になるため注意しましょう。
所定の申告書にくわえ、建築確認申請書など建て替え中であることを証明できる書類の写しが必要です。
提出期限は、住宅を取り壊した翌年の1月31日です。
また、工事中の建築主と取り壊した家の所有者が異なる場合は、特例の対象に該当するかを確認できる書類も揃えなければなりません。
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固定資産税の建て替え特例を利用する要件
マイホームの土地にかかる固定資産税に対し、建て替え特例の申請をしたいときは、前もって要件を確認しておくと、手続きで戸惑うこともありません。
特例を利用するための要件は5つあり、すべての要件を満たしていないと建て替え特例の申請の利用ができません。
●①対象となる土地が前年1月1日において住宅用地であったこと
●②住宅の建て替えが建て替え前と同一の敷地で行われていること
●③対象となる土地が1月1日時点で住宅建設工事が着工されており、翌年までに完成すること
●④対象となる土地の所有者が前年度と同一であること
●⑤対象となる住宅の所有者が前年度と同一であること
上記内容について、ご紹介していきます。
①対象となる土地が前年1月1日において住宅用地であったこと
建て替えに対する特例措置であるため、前年の1月1日に住宅用地であったことが要件です。
利用用途を変更して建築工事をおこなっている土地は対象外になります。
②住宅の建て替えが建て替え前と同一の敷地で行われていること
建て替えにともなって今までよりも敷地を拡大しても、建て替え特例の対象になるのは従来と同じ敷地面積であり、拡大した部分は対象外になります。
もちろん、取り壊しをともなわない新築やリフォーム工事も特例措置の利用はできません。
③対象となる土地が1月1日時点で住宅建設工事が着工されており、翌年までに完成すること
1月1日時点で、住宅の建て替え工事に取り掛かっていること、かつ、翌年までに住宅が完成することが要件になっています。
取り掛かっているとは、基礎工事を開始していることであり、地盤改良工事中や地鎮祭を済ませたばかりの状況は更地となるため注意が必要です。
基礎工事の開始前であっても、1月1日までに建築確認申請書を関係機関に提出して受領印を受け、3月31日までに取り掛かったときは、工事開始と同じ扱いになります。
ポイントは、1月1日までに受領印を受けていても、3月末日までに工事を開始しなかったときや建築確認申請書を提出しただけでは工事開始とはならない点です。
④対象となる土地の所有者が前年度と同一であること
⑤対象となる住宅の所有者が前年度と同一であること
原則として、土地および住宅の所有者が前年の1月1日と同じであることが要件であり、同一名義であれば個人でも法人でも構いません。
前年の1月2日以降に購入した物件の建て替えは、所有者が異なるため対象外になります。
例外は、親族による建て替えです。
所有者の配偶者にくわえ、六親等内の血族または三親等内の姻族がおこなう場合は、特例に当てはまります。
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固定資産税の建て替え特例を二世帯住宅で利用するときの注意点
親の所有する居宅を、建て替えによって二世帯住宅に変更する場合は、注意すべき点があります。
同一の敷地に建築する場合、土地の名義人を変更することはできませんが、建物の名義に対しても配慮が必要です。
二世帯住宅への建て替え！建物は誰の名義にする？
親名義の家を取り壊し、同じ敷地に二世帯住宅を新築する場合で、建て替え特例を利用したい場合は、建物を親と子の共有名義にします。
建物の名義を出資比率と同じにすることで、贈与税の対象外にできるからです。
そこで、建て替え特例の場合、親族による例外を利用しても、出資比率に応じた共有名義にして、建て替え特例を利用しましょう。
土地は親名義であるため、固定資産税は親が納税します。
贈与税を考慮すると、固定資産税も出資比率に応じた負担をするのが望ましい方法です。
二世帯住宅はレイアウトで評価が変わる？
二世帯住宅では、1つの玄関を利用して、2棟が内部でつながっているレイアウトは、1つの建物として扱うことから建て替え特例を利用できます。
一方、玄関が2つあるタイプは、1つの建物であっても2軒とみなすため、親世帯の部分だけが特例の対象です。
同じ敷地内に立て替えても、レイアウトしだいでは特例を利用できなくなるので注意が必要です。
また、玄関が独立した物件を何軒にカウントするかは、自治体によって判断が異なるため、事前に確認しておくと安心できます。
二世帯住宅は広さもポイント！
住宅にかかる固定資産税は、住宅用地が200㎡以下の場合、小規模住宅用地の特例対象です。
1つの住宅扱いになるレイアウトでは、200㎡までの部分は課税標準額が6分の1になります。
200㎡をこえる部分に対しては、小規模住宅用地に該当しない「そのほかの住宅用地」扱いになることから、評価額は3分の1です。
玄関が独立したタイプは2戸分になるため、それぞれが小規模住宅用地の評価額の6分の1で税額を計算します。
2つの玄関を設けると、建て替え特例は利用できませんが、その後の固定資産税は、親も子も小規模住宅用地の軽減措置を継続できる点がメリットです。
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まとめ
固定資産税は、年初に所有している不動産にかかる税金であり、建て替え中で更地になっていると納税額が高くなる恐れがあります。
建て替え特例を利用すると、軽減措置の税額になりますが、申請手続きが必要です。
要件を満たすことが条件であり、二世帯住宅の場合はレイアウトしだいでは特例を利用できない可能性もあります。
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