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既存住宅売買瑕疵保険とは何か?不動産の売却におけるメリットとデメリット

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既存住宅売買瑕疵保険とは何か?不動産の売却におけるメリットとデメリット

既存住宅売買瑕疵保険とは何か?不動産の売却におけるメリットとデメリット

マイホームを売却する際、既存住宅売買瑕疵保険を利用するとメリットがあると聞いて、興味をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、既存住宅売買瑕疵保険とは何かについてご説明します。
利用するメリットとデメリットもご紹介しますので、不動産を手放す際の参考にしてみてください。

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マイホーム売却時に利用できる既存住宅売買瑕疵保険とは?

マイホーム売却時に利用できる既存住宅売買瑕疵保険とは?

マイホーム売却では、引き渡し後の不具合に対して、売主は契約不適合責任を負います。
保証対象は広範囲におよび金額も高額になるため、取引前におこなう対策が既存住宅売買瑕疵保険です。

既存住宅売買瑕疵保険とは?

マンションや一戸建てなど保有する中古物件を売却する前に加入すると、引き渡し後に判明した物件のトラブルに対処できます。
あくまでも、手放す中古住宅を対象としており、新築物件を購入する際には利用しない保険です。

契約不適合責任とは?売主が知っておきたい基礎知識

中古住宅は、売り渡す前に売主が把握している物件の劣化や不具合を買主に伝えなければなりません。
引き渡し後に、説明した以外のトラブルが判明したときは、買主から修繕費用などの請求をうけるほか、契約破棄にいたるケースもあります。
契約不適合責任とは、この請求に対して売主が果たすべき責任です。
売主が把握していなかった劣化や損傷も対象となるため、高額になるケースもあります。
そこで、売却する前に既存住宅売買瑕疵保険に加入しておくとトラブル回避につながります。
対象となる不具合は、屋根や開口部などの雨漏りと構造部分になっています。
雨漏りは、売主が把握しやすいトラブルですが、構造部分は居住中に判明するのは稀です。
目視で確認できない部分ですが、劣化した場合は家が傾くなど被害が大きくなり、修繕費用も高額になるため、売主にとっては心強い存在になります。

加入する方法は?相場はいくら?

既存住宅売買瑕疵保険への加入は、事前に専門機関による検査が条件です。
国土交通省の指定する検査機関が、検査と合格後に既存住宅売買瑕疵保険法人への申請をおこないます。
トラブルがあったときも、保険法人から検査機関経由で買主へ支払うため、売主に影響はありません。
保険料の相場は、マンションと一戸建てで異なり、保証額が同じでも物件の広さに比例して高額になります。
マンションでは、適用期間が2年の場合、保証額が500万円のタイプは70㎡未満では約1.5万円、70㎡以上の物件は約1.6万円です。
一戸建ては、2年の500万円タイプの場合、125㎡未満が約2.6万円、125㎡以上は約2.8万円が相場です。

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マイホーム売却で既存住宅売買瑕疵保険を利用するメリット

マイホーム売却で既存住宅売買瑕疵保険を利用するメリット

所有する不動産を売却するとき、既存住宅売買瑕疵保険に加入すると、品質保証付き物件としてアピール材料になります。
早期の売買契約締結につながり、資金計画が立案したとおりになる点がメリットです。

契約不適合責任に基づくトラブル防止に役立つ

既存住宅売買瑕疵保険は、雨漏りや構造部分に対して、2~5年間品質を保証する保険契約です。
そのため、引き渡し後に売主が把握していなかった損傷や劣化が判明した場合は、保険で対応できるため、契約解除を回避できます。
保険で保証するのは補修費にとどまらず、仮住まいの家賃やその引っ越し費用、損害調査費用までがカバー範囲です。
契約にもよりますが、免責は5万円、総額1,000万円まで対応します。
そのため、売主が加入していないときは、買主が要望して保険に加入するケースも珍しくありません。
加入によるメリットが多いのは、買主よりもむしろ売主です。

既存住宅売買瑕疵保険に加入すると安心できるのは買主?売主?

検査機関が、構造部分を調査して安全性を確認した物件は、近隣相場よりも築年数の割に高額であっても、買主にとっては安く思えます。
住宅を購入するチャンスは、生涯をとおして何回もあるとは限らず、多くの方にとって失敗を避けたい買い物です。
その点、保険への加入はアピール効果が高く、購入する決断のあと押しになります。
一方、売主にとっても、競合物件との差別化に役立つ材料であり、内覧でも自信を持って対応できる点がメリットです。
契約不適合責任に基づく説明責任など、不慣れな作業もそつなくこなせます。
検査をおこなっていないと、自信が持てず、不安をぬぐい切れません。
自信のなさが態度にあらわれ、かえって信頼関係を構築できず、売り逃してしまいます。

既存住宅売買瑕疵保険に加入した物件は税制優遇措置の対象

登録免許税や不動産取得税など、通常の取引では優遇措置のない項目まで減税対象となるため、買主が購入しやすくなる点がメリットです。
購入希望者が早期に決まると、物件価格の見直しなども不要になるため、高額での売買取引につながります。
買主には、このほかにも住宅ローン減税を利用できる条件になっており、購入するメリットが多い物件です。

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既存住宅売買瑕疵保険を使って売却するデメリット

既存住宅売買瑕疵保険を使って売却するデメリット

保険に加入する際は保険料など、費用がかかります。
契約不適合責任に基づく請求を回避できるとはいえ、出費が増えるのはデメリットです。

費用に見合った効果が期待できない?

1.5~2.8万円の保険料に検査料もかかるため、広さに応じた負担が生じます。
そのうえ、シロアリ特約に加入しない場合は、シロアリ被害は対象外になっており、土地の地盤沈下や設備の不具合は保証しません。
契約不適合責任に基づく請求を受ける可能性がなくなったわけではない点はデメリットです。
ドアや天井、内装など構造以外の部分や経年劣化による雨漏りは対応しません。
加入する際に必ず保険の適用範囲を確認し、自分で劣化を把握している場合は、仲介を依頼した不動産会社に必ず伝えます。
契約書を作成する際の記入漏れを防ぎ、契約締結前に説明責任を果たすなど、契約不適合責任への対処を怠らないようにしましょう。

検査で不具合が見つかったときは改修工事が必要

検査を受けても合格しなければ、保険に加入できません。
加入するためには、改修工事を完了するのが条件になっており、構造部分にかかわる工事のため費用は高額です。
雨漏り対策として外壁の塗装改修工事をおこなう場合、一戸建ては70~150万円くらいかかります。
また、構造部分の不具合による傾きが見つかった場合は、300万円くらいかかるケースも珍しくありません。
シロアリ特約に加入する場合は、シロアリ被害を受けていない場合でも駆除費用が必要です。
坪単価は0.5~1万円が相場になっており、すべて売主の負担になります。
売却価格に上乗せできず売主負担になる点はデメリットです。

既存住宅売買瑕疵保険を知らない方も多い

検査に合格すると住宅の品質を保証できますが、実際には普及しておらず、アピールしても効果は期待できません。
国土交通省の計画でも、2025年の加入目標を20%にしている程度です。
個人が売主になるケースでは利用する方も少なく、買主から加入を求めるケースもほとんどありません。
不動産会社などの法人の加入は増加傾向となっており、今後、個人の方の取引へと広がる段階です。
個人が中古住宅を売却する際のトラブルを回避し、安心して取引できるメリットを理解しましょう。

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まとめ

既存住宅売買瑕疵保険とは、売却する中古住宅を専門機関が検査して、品質を保証する保険です。
契約不適合責任に基づくトラブル回避に役立ち、競合する物件へのアピール材料になります。
保険料や改修工事に費用がかかりますが、早期の売買契約が見込め、値下げせずに売却できる点がメリットです。

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