マイホームを購入する際、新築にするか手頃な価格帯で入手できる中古にするのかでお悩みの方せいるのではないでしょうか。
このとき、リノベーション向きの中古住宅なら自分好みの内装や設備に入れ替えて新築同然にすることも可能です。
そこで今回は、リノベーション向き物件を選ぶときのポイントや注意点を解説します。
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リノベーション向き物件の傾向とは？
リノベーションを前提として中古住宅を探すときには、自分が希望する内容でリノベーションが可能かどうかを見極めなければなりません。
一戸建てとマンションではどのような物件がリノベーション向きなのか、特徴やポイントを確認していきましょう。
リノベーション向きの一戸建て
一戸建てはマンションと比較し、自由度の高いリノベーションが可能です。
とはいえ、現行の建築基準法を満たしているかどうかなどの制約はあります。
そのため一戸建てを選ぶ際は、以下の条件を確認する必要があります。
●1981年6月1日以降に建築確認がおこなわれている
●検査済証がある
古い一戸建ての場合、旧耐震基準が適用されている場合があります。
新旧を判断する目安の一つが、1981年6月1日以降に建築確認がおこなわれているかどうかです。
1981年6月1日以降であれば、現行の耐震基準を満たしていると考えられるでしょう。
なお、新耐震基準もその都度見直しがおこなわれています。
木造住宅の場合、2000年6月1日以降に新たな基準が設けられました。
この2000年基準を満たしていない建物は、既存不適格建築物となります。
既存不適格建築物は、違反金が発生したり基準を満たすための改良工事を強制されることはありません。
しかし、住宅ローン控除などの減税制度を利用できないためご注意ください。
また建築工事が完了したあとには、建築確認申請どおりに工事が実施されたかどうかの検査を受けます。
それに合格すると発行される検査済証があることもご確認ください。
リノベーション向きの構造
在来工法による一戸建ては、スケルトンリノベーションをおこなうにあたって補強工事がしやすい特徴があります。
経年劣化や耐震性能が不足しているようなときにも、補強金具を取り付けたり建材自体を強度のあるものと取り替えることが可能です。
このほか、敷地および周辺に十分なスペースがある物件のほうが、リノベーション工事がしやすいメリットがあります。
敷地に余裕がないと、工事車両のための駐車スペースや資材置き場を別途で確保しなければなりません。
また、住宅密集地などで工事車両の出入りが難しい場合には特殊クレーンなどが必要となり、その分だけ工事費用も高くなるためご注意ください。
リノベーション向きのマンション
マンションは一戸建てと同様に現行の建築基準法や耐震基準を満たしているかどうかだけでなく、以下のポイントも確認する必要があります。
●マンションの管理規約
●建物の構造
マンションは建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）により、区分所有の権利や建物および敷地の共同管理に関する定めがあります。
各住戸部分は区分所有者が単独所有していますが、躯体部分や壁といった単独所有が不能な部分もあります。
住戸同士は隣り合っているため、これにともなう相互の権利関係を管理規約によって定める必要があるためです。
管理規約のなかには、リノベーションに関する項目もあります。
使用できる建材や、間取りの変更・工法などを制限している場合があるため、希望する内容のリノベーションが可能かどうかを確認しなければなりません。
また、マンションの構造はおもに以下の2つに分けられます。
●壁式構造
●ラーメン構造
壁式構造とは、壁で建物を支える構造のことです。
そしてラーメン構造とは、柱と梁で建物を支える構造を意味します。
どちらの構造が採用されているのかによって、採用できるリノベーションの内容や工事の方針が変わります。
見た目では判断できない場合もあるため、設計図面などで建物の構造を確認するようにしましょう。
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リノベーション向き物件の選び方
では、リノベーション向きの物件はどのように探せば良いのか、選び方のポイントを紹介します。
価格面での選び方
価格面で物件を選ぶなら、築年数を基準に検討するのがおすすめです。
通常、新築から数年間は中古住宅でも高値で取引されています。
その後価格は大きく下落し、築20年を目処に下落幅は小さくなる傾向にあります。
そこで、築15年〜20年前後の物件なら、手頃な価格帯でリノベーション向きの物件を探しやすくなるでしょう。
築20年を超える古家もおすすめ
一戸建ての場合は、築20年を超えると古家として扱われることが多いようです。
古家は老朽化が進んでいるケースが多いものの、リノベーションすれば住める状態になるものも少なくありません。
そのため、少しでも安価に取得したい場合には古家も検討してみてはいかがでしょうか。
構造面での選び方
自由度の高いリノベーションを希望するなら、次の構造を持つ物件を選ぶのがおすすめです。
●一戸建て：在来工法
●マンション：ラーメン構造
間取り変更などの自由度が高い在来工法は、一戸建てに多くみられます。
スケルトンリフォームにより間取りを大きく変えられるなど、リノベーション向きであるのが在来工法の特徴です。
壁式構造は柱や梁が室内に出っ張っていないため、空間がすっきりしているのが特徴です。
しかし建物を支えている構造壁は撤去できないため、リノベーションにも制約が生じます。
一方のラーメン構造は、柱や梁は目立つものの室内の壁を撤去してスケルトンリフォームが可能です。
間取り変更など大掛かりな工事もできるため、ラーメン構造のほうがリノベーション向きであると言えるでしょう。
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リノベーション向き物件を購入するときの注意点
中古住宅は物件の状況がまちまちなので、せっかくリノベーション向きの物件を選んだとしても、思わぬ事態が発生する可能性があります。
どのような注意点があるのか、物件選びのポイントとともに見ていきましょう。
予算をオーバーしやすい
実際にリノベーションをおこなうと、想定した予算よりも高くなることは珍しくありません。
そのため、リノベーションにかかる費用も想定したうえで物件価格に費用を掛けすぎないことがポイントです。
管理状態がわかりにくい
マンションでは、管理状態をしっかりと確認しましょう。
管理状態が良くないマンションは建物の劣化が早まり、将来の大規模修繕にも大きな影響を与えます。
そこで中古マンションを内見する際は、エントランスや植栽などの管理状況もチェックしましょう。
そして自転車置き場やゴミステーション、集合ポストの整頓具合を見ると住民マナーも推測できます。
また、月々の管理費・修繕積立金が適切であるかどうかもチェックすべきポイントです。
たとえば金額設定が安すぎる場合には、修繕計画を見直さなければならない可能性があります。
そこで、今後の修繕計画に対して、積立金が十分に用意されていることも確認しましょう。
耐震性能が不十分な場合がある
中古住宅は、耐震面において十分な強度を確保できる構造であることが大切です。
配管など壁内部に隠れているものは見た目で判断できないため、リノベーションの施工業者や、ホームインスペクションなどを活用して判断してもらったほうが良いでしょう。
耐震補強が必要なケースでは工事も大掛かりなものとなるため、リノベーションと合わせて実施することをおすすめします。
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まとめ
どのような物件がリノベーション向きなのか、選び方や注意点とともに解説しました。
リノベーション向きかを見極めるときには、間取り変更などがしやすい構造かどうかや、壁内部の見えない部分の状態も確認するようにしましょう。
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