不動産の売却前におこなう物件調査は、いったいどのような調査か知りたい方もいらっしゃるのではないでしょうか。
物件調査は、依頼を受けた不動産会社が個別におこなう調査であり、訪問査定の呼び名も定着しています。
この記事では、物件調査とはなにか、調査の種類や流れなどをご紹介しますので、参考にしてみてください。
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不動産会社が実施する売却前の物件調査とは？
売却したい土地や建物は、個別に調査をおこなった結果を基に、売り出し価格を決めるのが一般的です。
不動産売却を成功するために欠かせない調査は、複数の方法でおこなって、精度を高めます。
物件調査とは？
一戸建てやマンション、土地などを売却しようと考えたときに、不動産会社に依頼して物件の評価をおこなうのが、物件調査です。
調査方法は複数あり、1つの方法では正確な情報把握はできません。
それぞれ特徴の異なる調査を組み合わせて、結果を導き出します。
経験を重ねた担当者が現地調査をおこないますが、担当者によって結果に差異が生じがちです。
物件調査は6種類
調査方法は、役所調査や法務局調査にくわえ、市場調査と取引事例調査、現地調査とライフライン調査の6種類です。
役所調査とは、都市計画法や建築基準法に合致しているかなどを、立地している市区町村の担当窓口でおこないます。
インフラの供給元などの確認作業もおこない、現地調査後に実施するのが一般的です。
法務局調査では、登記簿謄本から、所有者名や抵当権の有無などを調べます。
公的な不動産データであり、売却する方と依頼人が同じであるかを確かめるために欠かせない作業です。
市場調査は、現在の取引相場の確認作業であり、売り出し物件数と販売状況を調べます。
需要と供給のバランスなど、販売戦略を練るために使用するデータです。
一方、取引事例調査は販売価格や成約価格など、過去の販売事例を調べる作業になります。
値下げ幅にポイントを絞り、売れ残りを避ける目的で収集する作業です。
現地調査は、実際に住宅を訪問して確認する方法であり、電力容量やガスの供給元などのライフライン調査も同時に済ませます。
重要視する調査とは？
現地調査は、書類だけでは把握できない周囲の環境などもわかるため、現場で念入りにおこなう調査です。
調査内容は、道路調査や境界の確認、建物の状況調査と周辺環境の確認作業になります。
道路調査は、建築基準法に基づく接道義務を果たしているかがポイントです。
建物に関しては、劣化や損傷を確認するだけでなく、リフォーム履歴との照合作業もおこないます。
周辺環境は、ニオイや騒音など現地でなければわからない内容のため、必ずおこなう項目です。
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物件調査の種類は売却する不動産によって異なる？
不動産の売却は、一戸建てやマンションのほかに、土地だけを取引するケースも珍しくありません。
物件調査も調査するポイントを変えるなど、取り扱う不動産の特性に応じた方法でおこないます。
マンションを売却するときのポイント
集合住宅の特性を考慮し、専有部分にくわえて共有部分も調査対象です。
駐輪場や郵便受けなどの設置場所や利用状況を確認するほか、廊下やエレベーターなどの管理体制も確かめます。
ゴミの収集スペースは、設置場所にくわえ、受け入れ時間など、利用者の利便性への配慮も重視するポイントです。
共有部分の利用状況は、ルールやマナーを守っているかも対象にします。
現地調査では、トラブルメーカーの存在やその方への対処など、住み心地に影響をおよぼす内容の把握が目的です。
共有部分のバリアフリー化、専有部分では、建築当初の設備やリフォーム履歴も見逃しません。
また、購入を希望する方が気にする、ペットの飼育や喫煙などの管理規約も必ず確認し、売買取引でのトラブル回避に役立てます。
一戸建てを調査するポイント
マンションと比較して構造などを把握しにくいため、構造の把握や建て方の種類を確認するなどが調査対象です。
建築基準法に基づく接道義務は、購入した方が建て替えやリフォームをおこないたいときに影響する項目のため、道幅の確認などから調査します。
法律では、道路は幅員4mが基準となっていますが、降雪量の多い地域では、除雪作業を考慮して8mは必要としている地域もあります。
基準をクリアしている物件であっても、地域の実情に応じて評価は変わります。
一戸建てでは、隣地との境界などが問題になりがちです。
境界を確定しているか、塀などを設置している場合はどちらの所有物かなども確認し、未確定の場合は測量により確定します。
土地を調査するポイント
土地だけを取引する際は、境界を重視するほか、埋没物もポイントです。
購入した方が再利用しやすいかどうかに重点を絞った調査をおこなうため、インフラの整備状況なども重視します。
一戸建てであっても、築年数が経過した物件は更地化を視野に入れ、土地環境に焦点をあてた調査がおこなわれるでしょう。
図面では把握できない周辺環境を調査し、購入希望者のニーズに適合できるアピールポイントの収集に力を入れます。
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不動産の売却前におこなう物件調査の流れとは？
不動産会社に売却を依頼するときから、物件調査は始まっている点に注意が必要です。
売却を検討している時点で物件調査の流れを把握しておくと、適切な受け答えに役立ちます。
物件調査の流れは聞き取り調査から
聞き取り調査は、不動産会社が質問するやり方と、売却を依頼する申込書に付随する調査シートに書き込むなどの2種類です。
売却を申し込んだ方と所有者の関係を確かめてから、聞き取り調査をおこないます。
所有者の住宅ローンの返済状況に関する質問がメインになり、借入先や残高なども確認事項です。
相続にともなう売却では、相続人の確認や引き渡しの際に発生する収益金の取り扱いもポイントになります。
どちらの場合も、税金やマンションの修繕積立金など、負担すべきお金を滞納していないかは必須の質問です。
これらの聞き取りに対して、即座に返答できる準備を整えておきます。
聞き取り調査に基づく現地調査
所有者本人が申し込んでいる、住宅ローンを完済しているまたは抵当権を抹消している点を確認できたときは、現地調査が次の流れです。
最寄り駅など、インターネットなどで調査できる内容もありますが、必ず現地で確認して情報を収集します。
また、一戸建てや土地の場合、道路との高低差や敷地が平らになっているかなど、現地でなければ把握できない内容がポイントです。
実施する日程は、聞き取り調査の際、スケジュール調整をおこなって決定します。
売主の立会いが必要かどうかは、その際に確認しておき、立ち会えないときの対処法も確かめておきましょう。
現地調査後に実施する法務局調査
聞き取り調査や現地調査で確認済みの内容であっても、登記事項と異なるケースも珍しくありません。
そこで、法務局調査や役所調査などにより、収集した情報の補充調査をおこないます。
所有者の名義を確認するほか、抵当権や借地権などが設定されていないかは、必須事項です。
また、公図や地積測量図を基に境界が確定しているか、所有者の説明と合致するかを確かめます。
役所調査では法令による建築制限の有無、インフラ調査では下水道の整備状況もポイントです。
相続などで所有者が居住していない物件などは、現地調査でも確認したうえで必要な調査を欠かしません。
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まとめ
物件調査とは、建物や土地を売却したい所有者が不動産会社に依頼しておこない、売り出し価格を決定する資料にします。
調査の精度を高めるため、実施する際は6種類の調査を組み合わせるのが一般的です。
聞き取り調査から始まり、現地調査で確認後、情報を補充する目的で法務局調査や窓口調査をおこなう流れが定着しています。
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