浸水想定区域にある家の売却を検討している方は、買主がちゃんと見つかるか不安になりますよね。
また、浸水想定区域にある家の売却価格は、下落するのかどうか気になる方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、浸水想定区域とは何か、売却価格への影響、スムーズに売却するポイントについてご紹介します。
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浸水想定区域とは
日本は水害による被害が年々増加しているため、水防法を改正し平成13年に「浸水想定区域」を創設しました。
では、浸水想定区域とは何でしょうか。
浸水想定区域とは、大雨や雪解けなどで起きる河川の氾濫が影響で、家の浸水が予想される区域のことを指します。
浸水想定区域には、「洪水浸水想定区域」「内水浸水想定区域」「高潮浸水想定区域」の3つの種類があります。
まず、洪水浸水想定区とは、河川の氾濫により洪水の危険性がある地域です。
次に、内水浸水想定区域とは雨量が下水道や排水施設の処理能力を超え浸水が想定される地域です。
最後に、高潮浸水想定区域とは、最大の高潮が発生し、海岸や河川から氾濫が生じた場合に浸水が想定される地域を指します。
事前に売却する家に当てはまる浸水想定区域の種類を把握するのがおすすめです。
浸水想定区域の確認方法
なかには、ご自身の家が浸水想定区域かどうかわからない方もいらっしゃるでしょう。
そのような場合は、「洪水浸水想定区域図」か「洪水ハザードマップ」で確認できます。
まず、洪水浸水想定区域図とは、洪水が発生した際にどの地域が影響を受ける可能性があるかを予測し、図示したものです。
また、洪水による被害を少しでも減らすため、想定される水深や浸水継続時間などについても記載されています。
洪水浸水想定区域図は、国土交通省のホームページで公表されているので、事前に確認することがおすすめです。
次に、洪水ハザードマップとは、市区町村によって作成されているハザードマップで、洪水浸水想定区域図と同様に水深が確認できます。
他にも、住民が安全な場所に避難するための経路や避難所が記載されています。
ご自身、ご家族、大切な人の安全を確保するためにも、お住まいの洪水ハザードマップを確認しておくと安心です。
市区町村によって異なりますが、役所の行政資料コーナーやインターネットで確認できます。
浸水想定区域かどうか不明の場合でも、先述した2つの確認方法がありますのでぜひご参考になさってください。
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浸水想定区域にある家の売却価格への影響
浸水想定区域にある家を売却する際は、売却価格に影響が出るかどうか気になりますよね。
結論から申し上げますと、浸水想定区域に指定されている場合でも、売却価格に影響する可能性は低いです。
ただ、実際に浸水被害にあったことがあれば、売却価格に影響する恐れが考えられます。
本章では、売却価格に影響が出ない理由と影響が出る理由についてご紹介いたします。
売却価格に影響が出ない理由
不動産の売却価格は、専門の不動産鑑定士が評価基準に従って決定しており、その際には災害リスクも考慮しています。
つまり、浸水想定区域であることはすでに不動産価格に反映されているということです。
そのため、浸水想定地域が要因で、売却価格が大幅に値下げする可能性は低いとえます。
売却価格に影響が出る理由
売却価格に影響が出る理由は3つあります。
まず1つ目は、新たに浸水想定区域になった場合です。
浸水想定区域はいつ更新されるか分からず、思いもよらないタイミングで売却する家のエリアが浸水想定区域になることもあるでしょう。
よって、実際に浸水被害にあっていないからといって、全く売却価格に影響がないわけではないので注意が必要です。
次に2つ目は、想定される浸水被害が大規模の場合です。
想定される浸水被害が大規模の場合は、家やその他の構造物に物理的な損害が発生する可能性が高まります。
修復には膨大な費用がかかり、買主はこれらの修復コストを考慮し購入に至らないため、相場価格での売却が難しいです。
また、想定される浸水被害が大規模の場合は、水災の被害にあう可能性があり、相場価格での売却だと買主はなかなか見つからないでしょう。
このように買主の抱えるリスクが大きいため、売却価格に影響が出るケースが多いです。
最後に3つ目は、実際に浸水被害にあったことがある場合です。
浸水想定区域に入っているだけなら売却価格に影響しないことが多いですが、実際に浸水したことがあれば売却価格に影響が出ます。
浸水被害にあったことがある場合、買主は浸水被害にあうリスクを考慮し購入をためらうでしょう。
そのため、受けた被害の大きさによって異なりますが、売却価格は2～3割程度を下げる場合が多いです。
ただ、駅近や周辺環境が充実しているなど、売却する家の立地が良い場合は、売却価格に影響が出ないこともあります。
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浸水想定区域にある家をスムーズに売却するポイント
浸水想定区域にある家をスムーズに売却するにはどうすれば良いのでしょうか。
売却のポイントを押さえることで、ご自身に不利益が出ることなく売却できます。
ポイント①早めに売却する
前章で先述した通り、1度でも浸水被害にあったことがあれば、売却価格に影響が出ます。
そのため、浸水被害を受ける前に売却することが、浸水想定区域にある家をスムーズに売却するポイントの1つです。
売却する際は、複雑な手続きや書類の準備が必要で手間がかかりますが、売却すると決まればすぐに行動することがおすすめです。
また、家の築年数は浅ければ浅いほど、高い価格で売却できるケースが多いため、早めに売却して損はないでしょう。
築年数と同様に、設備も劣化が目立ってしまうと売却価格に影響が出る可能性が高いので注意が必要です。
さらに、台風や梅雨の時期などを避けるために、計画的に売却活動を進めるのもポイントです。
台風や梅雨の時期などに売却してしまうと、より買主に警戒される恐れが考えられます。
このように浸水想定区域にある家は、買主にマイナスの印象を与えることが多いので、早めに売却活動をはじめ、計画的に進めていくことがおすすめです。
ポイント②ホームインスペクションをおこなう
浸水想定区域にある家をスムーズに売却するポイント2つ目は、ホームインスペクションをおこなうことです。
ホームインスペクションとは、ご自身では確認できない家の瑕疵を専門家よって調査してもらうサービスです。
また、メンテナンスの費用や時期について知ることができ、売却前に必要なリフォームも把握できます。
ホームインスペクションをおこない、目立つ瑕疵がなければ買主に安心感を与えることができ、売却につながるでしょう。
一方で、ホームインスペクションをおこなわず、買主が家を購入したあとに瑕疵を発見すると、損害賠償を請求される可能性も考えられます。
このようなトラブルを回避するためにも、ホームインスペクションをおこなうことがおすすめです。
なお、ホームインスペクションの依頼費用は会社によって異なりますが、5万円～10万円程度とされています。
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まとめ
浸水想定区域とは、河川の氾濫が影響で家の浸水が予想される区域のことを指します。
浸水想定区域にある家の売却価格への影響はありませんが、1度浸水したことがある場合は売却価格が下がることが多いので注意が必要です。
よって、家が浸水する前に、早めに売却活動を進めることがおすすめです。
また、ホームインスペクションをおこなうことで、買主に安心感を与えることができ、スムーズな売却が叶います。
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