2024年現在、すべての建物においてアスベストは使用が禁じられています。
しかし、築年数の古い建物にはアスベストが使われている場合があり、不動産売却の際には注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却において知っておきたいアスベストについて解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産売却で知っておきたいアスベストとは？
アスベストは天然鉱物の一種で、石綿とも呼ばれています。
加工が容易で、熱、摩擦、酸などに強い特性を有しています。
これにより、建物だけでなく、さまざまな工業製品にも利用されてきました。
しかし、2005年にアスベストによる健康被害が公表され、現在ではその使用が禁止されています。
アスベストにはどのようなリスクがあるの？
アスベストは細かい繊維（髪の毛の5000分の1）で構成されており、そのため人が吸入しやすい特徴があります。
また、アスベストは発がん性があり、肺がんや悪性中皮膚などのリスクを引き起こすことが問題視されています。
2006年以降の建築物はアスベストが使用されていませんが、それ以前に建てられた不動産には含まれている可能性があります。
したがって、アスベストを含む不動産に居住する際は注意が必要です。
また、解体作業時には作業員や近隣住民がアスベストを吸入するリスクもあります。
そのため、飛散防止対策を講じると同時に、除去したアスベストも密封するなどの対策が必要です。
アスベストを使用した建物は各地に存在する
アスベストの使用は段階的に規制され、2005年まで製造が続けられていました。
そのため、2006年以前に建築された建物であれば、ある程度の形でアスベストが使用されている可能性があります。
以下で、規制の経緯について詳しく見ていきましょう。
●1975年：アスベスト含有率が5％を超えたものの吹き付け作業の禁止
●1995年：アスベスト含有率が1％を超えたものの吹き付け作業の禁止
●2004年：アスベスト含有率が1％を超えたもので、吹き付け材以外の10品目も規制
●2006年：アスベスト含有率が0.1％を超えたものの製造・輸入・譲渡・提供・使用の全面禁止
現在、解体工事の対象となるような築年数の古い建物は、主に2006年以前に建てられたものが多いと考えられます。
そのため、不動産売却においても最初にアスベストの含有有無を確認することが望ましいです。
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アスベストを含む不動産でも売却可能なの？
宅地建物取引業法において、アスベストを含む不動産でも売買は制限されていません。
そのため、アスベストを含む可能性のある不動産でも売却は可能です。
また、不動産売却に際してアスベストの除去や囲い込みは義務づけられておらず、使用の有無について把握する必要もありません。
ただし、買主にとってアスベストの使用の有無が不透明な不動産はリスクのある取引となります。
そのため、スムーズに不動産売却をおこなうためにも事前に調査しておくことが望ましいでしょう。
買主から値下げ交渉されることもある
アスベストの使用有無がわからない不動産の売却では、買主から工事にかかる費用相当分の値下げを交渉される可能性が高まります。
また、過去に調査済みである場合も注意が必要です。
以前の調査結果は再使用できますが、2008年の国土交通省の通達により、調査対象となる種目が追加されました。
現在は6種類（クロシドライト・アモサイト・クリソタイル・トレモライト・アクチノライト・アンソフィライト）を調査する必要があります。
もし調査していない種目がある場合には、追加での分析が必要です。
アスベストの除去にかかる費用
アスベストは、飛び散りやすさ（発じん性）に応じて3段階のレベルに分類されます。
発じん性が高いほど、除去費用も高くなる傾向にあります。
●レベル1（著しく高い）：約1.5～8万円/㎡
●レベル2（高い）：約1万円～5万円/㎡
●レベル3（比較的低い）：0.3万円/㎡
なお、アスベストは飛散すると健康被害が生じる可能性があるため、除去にかかる費用は補助金を利用できる場合があります。
自治体によって補助の内容や申請方法は異なるため、不動産売却時にあわせて確認することをおすすめします。
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不動産売却時にやっておきたいアスベスト対策
不動産を売却するときは、アスベストを含有するかどうかが重要なポイントであることがわかりました。
そこで、アスベストを含む可能性のある不動産を売却するときには以下の対策をおこないましょう。
重要事項説明書にアスベストに関する記載を盛り込む
2006年、宅地建物取引業法の改正により「アスベスト調査記録に関する調査および説明事項」が追加されました。
売主は、アスベストの使用調査の有無を説明する義務があります。
たとえ過去に一度も調査していなかった場合でも、「アスベストの使用が不明確であること」を買主に説明することが求められます。
また、アスベストの使用が確認された場合には、対策工事にかかる費用の目安も説明します。
説明は口頭ではなく、重要事項説明書に記載して買主に交付する必要があります。
口頭での説明だけでは、文書に記載されていない情報は説明義務を果たしたとみなされません。
買主との認識が異なる可能性もあるため、注意が必要です。
アスベストに関する記載がないとどうなるの？
売主はアスベストの使用状況についてわかっていることを買主へ説明する義務があります。
もし、説明を怠ったり虚偽の内容があったりした場合には、買主から損壊賠償を請求される可能性もあるのでご注意ください。
アスベストの使用調査をおこなう
売却予定の不動産にアスベストが使用されているのかどうかがわからない場合は、アスベストの使用調査を実施する方法があります。
使用調査は売主に義務付けられていませんが、調査済みである不動産は買主にも安心感を与えられるメリットがあります。
不動産売却の際には、以下の調査結果について説明しましょう。
●調査を実施した機関
●調査年月日および調査範囲
●アスベストの使用有無および使用箇所
マンションの場合、管理組合などが建物全体をすでに調査していることがあります。
そのため、個人で実施する前に管理組合へ確認すると良いでしょう。
不動産会社による買取を利用する
調査の結果、アスベストの使用が判明すると、それが原因で売却活動が長引くこともあります。
通常の不動産売却では、買主は通常個人が一般的です。
個人が相手の不動産売却の場合、売主は契約不適合責任を負います。
契約不適合責任では、引き渡した不動産について説明していない不具合や欠陥があると、損害賠償や契約解除などが求められる可能性があります。
アスベストを含有する建物は築年数が古いことが多く、アスベスト以外にも何らかの不具合が生じているケースは珍しくありません。
しかし、買取の場合は不動産会社が買主となり、契約不適合責任を免責にできます。
買取価格に納得すれば、すぐに不動産売却も完了するため、なるべく早く不動産を現金化したい方にもおすすめの方法です。
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まとめ
アスベストを使用している不動産は売却可能なのか、取引前にやっておきたい対策のポイントとともに解説しました。
売買自体に規制はありませんが、買主へ説明する義務は課せられています。
そのうえアスベストの使用有無が不明な不動産は買い手も見つかりにくいため、不動産売却前に使用検査を実施することをおすすめします。
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