相続によって不動産を取得したときには、登録免許税や相続税がかかります。
財産の評価額によって納税額が決まるため、評価額が大きくなりやすい不動産を相続するときには注意が必要です。
そこで今回は、不動産相続で発生する税金の計算方法や対策について解説します。
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不動産を相続するとかかる税金の種類
不動産を相続すると、以下の2種類の税金が発生します。
●登録免許税
●相続税
それぞれどのような種類の税金なのか、確認していきましょう。
登録免許税
不動産を相続したときには、被相続人から相続人へ名義変更しなければなりません。
このときの相続登記にかかる税金を、登録免許税といいます。
相続登記が義務化される
2024年4月1日より、相続登記は義務化されます。
不動産の新たな所有者は、相続を知ってから3年以内に相続登記しなければなりません。
正当な理由なく相続登記を怠ると、10万円以下の過料が科せられる場合があるのでご注意ください。
そして2024年4月1日以降は、過去に発生した不動産の相続についても、登記されていないものは義務化の対象です。
また、相続によって取得した不動産を売却するためには、名義変更が完了していなければなりません。
そのため、相続登記が済んでいない不動産をお持ちの場合には、速やかに手続きすることをおすすめします。
登録免許税の納付方法
登録免許税は、現金納付が原則です。
現金で納付するときには、お近くの金融機関に登録免許税納付用の納付書を提出し、登録免許税を支払います。
そして交付された領収証書を、登記申請書に貼付して手続き完了です。
なお、納税額が3万円以下の場合には、収入印紙を貼付することでの納付も認められています。
さらにオンライン申請の場合には、電子納付も可能です。
相続税
相続税は、相続により財産を取得した相続人に対して課せられる種類の税金です。
相続税には基礎控除額があり、それを超過した部分に対して相続税が課税されます。
相続税の納付方法
相続税は、原則として一括納付しなければなりません。
納付方法は次のとおりです。
●金融機関の窓口
●クレジット決済
●コンビニエンスストア（納付額が30万円以下の場合）
●税務署の窓口
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不動産相続で発生する税金の計算方法
不動産の相続時に発生する登録免許税と相続税は、計算方法が定められています。
自身で申告・納税しなければならないため、不動産相続に備えて計算方法を確認していきましょう。
登録免許税の計算方法
登録免許税は、以下の方法で計算します。
登録免許税＝固定資産税評価額×0.4%
固定資産税評価額は、課税明細書や固定資産評価証明書によってご確認ください。
なお、評価額は3年に1度市区町村によって見直されています。
相続税の計算方法
相続税は、正味の遺産額によって決まります。
不動産や預貯金、金融資産などはプラスの財産です。
そこから、住宅ローンや借金などのマイナスの財産を差し引いて正味の遺産額を求めます。
続いて、以下の計算方法で基礎控除額を計算します。
基礎控除額＝3,000万円＋600万円×法定相続人の人数
法定相続人に算入できるのは、配偶者および血族です。
配偶者は必ず法廷相続人となり、血族については以下の優先順位で法定相続人になります。
●第1順位：子および代襲相続人（孫など）
●第2順位：両親・祖父母などの直系尊属
●第3順位：兄弟姉妹および代襲相続人（甥・姪）
正味の遺産額が5,000万円、法定相続人が3人（配偶者と子ども2人）のケースで課税遺産総額を計算してみましょう。
●基礎控除額：3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
●課税遺産総額： 5,000万円－4,800万円＝200万円
このケースでは、200万円が課税遺産総額となります。
相続人ごとの課税価格の計算方法
各相続人の課税価格は、自身の相続割合に応じて決められます。
前述した、課税遺産総額が200万円・法定相続人が3人（配偶者と子ども2人）のケースで考えていきましょう。
法定相続分に従うと、配偶者の法定相続分は1/2、子どもの法定相続分は1/2（1人あたり1/4）です。
このとき、各相続人の課税価格は次のとおりです。
●配偶者：200×1/2＝100万円
●子ども1人あたり：200×1/4＝50万円
そして相続税の税率は、法定相続分に応じた取得金額により10～55％と定められています。
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不動産相続時に知っておきたい税金対策とは？
不動産の相続でかかる税金対策として、特別控除などの優遇制度があります。
どのような対策方法があるのか、ポイントとともに確認していきましょう。
住宅資金贈与制度
贈与に対しては通常、贈与税が発生します。
暦年課税の場合では、年間110万円までの非課税枠が設けられており、超過する部分に対して贈与税を支払わなければなりません。
贈与税とは？
贈与税とは贈与を受けた受贈者に課せられる税金のことです。
財産の金額が同じなら、基本的には贈与税よりも相続税のほうが少なくなります。
しかし住宅資金贈与制度を利用すると、贈与税が非課税となる場合があります。
「宅取得等資金の贈与の非課税特例」にかかる要件は、次のとおりです。
●贈与者の直系卑属（子どもや孫）である
●贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上である
●贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下（取得する不動産の床面積が40㎡以上50㎡未満なら1,000万円以下）である
●贈与した資金全額をあてて住宅を購入し居住し始めていること（贈与を受けた年の翌年3月15日までに）
この非課税特例を利用すると、省エネ等住宅で1,000万円、そのほかの住宅で500万円までの住宅取得等資金の贈与が非課税になります。
相続税の配偶者控除
相続人が配偶者である場合、配偶者控除により1億6,000万円までは相続税が課せられません。
また、1億6,000万円を超える部分についても、法定相続分内なら相続税がかかりません。
たとえば遺産全体で4億円あったとき、配偶者の法定相続分である1/2（2億円）までは配偶者控除が適用されます。
ただし、配偶者控除を受けられるのは戸籍上の配偶者に限られる点にご注意ください。
たとえば、内縁関係にある場合には配偶者控除の適用外です。
また、相続税の申告期限までに遺産分割が完了していなければなりません。
そして配偶者控除の結果、納税額がゼロとなる場合にも申告が必要です。
相次相続控除
短期間に相続が重なると、相続税の負担が重くなることがあります。
その負担を軽減するため、相次相続控除の制度がります。
相次相続控除は、10年以内に相続（二次相続）が発生すると、前回の相続（一次相続）で課せられていた相続税のうち一定額が控除される仕組みのことです。
相次相続控除の適用条件は、以下のとおりです。
●この控除の適用を受ける人が被相続人の相続人であること
●前回の相続開始から今回の相続の開始まで10年以内であること
●今回の被相続人が前回の相続で財産を取得し、相続税が課税されていること
たとえば、祖母から財産を相続して税金を納めた父が10年以内に死亡したとします。
このとき、父から財産を相続した子（本人）が納める相続税に対して、相次相続控除が適用されます。
さらに三次相続が発生した際も、二次相続を基準にして相次相続控除の適用を受けることが可能です。
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まとめ
不動産相続で発生する税金の種類や計算方法について解説しました。
不動産は課税額が大きくなりやすい財産ですが、配偶者控除などを活用すると納税額を抑えられます。
また、住宅資金贈与制度のように生前からできる税金対策もあるため、相続が発生する前から備えていきましょう。
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