古家付きとして売り出されている物件のなかには、事故物件といって心理的に嫌悪感を抱く物件も存在します。
このような事故物件は、一般的に安く購入できるなどのメリットはあるものの、安易に購入してしまうと後悔することになるため、しっかり理解してから購入しなければなりません。
そこで、古家付きの事故物件を購入するメリット・デメリット、検討するときの注意点について解説します。
これから古家付きの事故物件の購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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古家付きの事故物件とは？購入価格が安い理由について
古家付きとは、古家が建った状態で売り出されることで、広告には中古一戸建てではなく土地をメインとした「古家付き土地」などと表示されます。
このような古家付きとされる物件のなかには、いわゆる「事故物件」も存在します。
ここでは、そもそも事故物件とはなにか、また事故物件の価格が安い理由について解説します。
事故物件とは？
事故物件と聞くと、自殺や事件などマイナスなイメージを抱く方も多いのではないでしょうか。
事故物件とは、そのような心理的に嫌悪感を抱くような物件のことを指します。
正確には「心理的瑕疵物件」と呼ばれ、過去に人が死亡する殺人事件や自殺、孤独死が発生したような物件です。
そのほかにも、周辺に葬儀場や反社会的勢力事務所などの嫌悪施設がある場合も、同様に心理的瑕疵とされることもあります。
ただし、心理的瑕疵は法律で定められているわけではなく、あくまでも個人の判断で決まります。
事故物件の価格が安くなる理由
事故物件は、一般的な物件に比べて価格が安くなる傾向にあります。
その理由は、流通している不動産よりも需要が低いためです。
とくに殺人事件や自殺となれば、進んで購入したいと考える方はほとんどいないでしょう。
そのため、価格を安くせざるを得なくなってしまいます。
また、心理的瑕疵である事故物件を売却する際は、売主に対して告知義務が発生します。
告知義務とは、売買や賃貸契約前に売主が負う義務で、買主や借主に瑕疵（欠陥や不具合）の内容を伝えることです。
事故物件と聞いて、通常の物件の価格で購入を受け入れる購入希望者はほとんどいません。
つまり、事故物件を売却する際は、相場よりも値下げせざるを得ないわけです。
なお、告知せずに売却された場合は、その後発覚した際に契約解除や損害賠償を請求することができます。
このように、事故物件は告知義務が発生し、かつ需要が少ないため価格が安くなる傾向にあります。
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古家付きの事故物件を購入するメリット・デメリット
事故物件は悪いイメージに捉えがちですが、実はメリットもあります。
メリットとデメリットの両方を把握して、古家付きの事故物件を購入するかどうか決めると良いでしょう。
ここでは、古家付きの事故物件を購入するメリットとデメリットを解説します。
メリット
購入する立場からすれば、相場よりも安く購入できることは大きなメリットといえるでしょう。
事故物件の価格は、事故・事件の程度によって大きく異なってきます。
販売価格の目安は以下のとおりです。
●自然死の場合：通常の販売価格から10％減額
●自殺の場合：通常の販売価格から20～30％減額
●殺人事件の場合：通常の販売価格から30～50％減額
自然死や孤独死の場合、発見までの日数が数日であればほとんど価格に影響が出ることはありません。
しかし、発見が遅れた場合（1週間以上）は、20％程度安くなる傾向にあります。
また、壁紙や床に体液や血液が染み込んでおり特殊清掃などを必要とする場合は、相場よりも30％程度安くなることもあります。
ただし、上記はあくまでも目安なため、交渉次第では半額以下で購入できることもあるでしょう。
デメリット
一方で、デメリットは、実際に住むとストレスを感じやすいことです。
売主から告知されていて、事件や事故があったことを理解しているはずですが、実際に住んでみると気になってストレスを感じてしまうことがあります。
もちろん、事故物件に住んでも何も感じないという方もいます。
しかし、実際は住んでみないとわからないのが事実です。
また、近所の方から事故や事件の話を聞くと、購入しなければ良かったと後悔することもあり、大きなストレスを抱えることになります。
もう1つのデメリットは、資産性が低いことです。
そもそも古家付きとされる物件は、築年数が古く劣化が進んでいることがほとんどです。
そのため、建物自体に価値はほとんどありません。
さらに事故物件となると、さらに資産価値は下がってしまうでしょう。
したがって、将来的に売却することになっても、買い手が付かない可能性が大きいといえます。
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古家付きの事故物件を購入するときの注意点
最後に、古家付きの事故物件を購入する際の注意点を解説します。
事故物件についてだけでなく、古家付きならではの注意点も理解しておく必要があります。
主な注意点は以下の3つです。
●心理的瑕疵の要因を把握しておく
●余分な解体費用がかからないようにする
●隣地との境界線を確認しておく
それぞれの注意点について順にご説明します。
注意点1：心理的瑕疵の要因を把握しておく
まず注意すべき点は、事故物件（心理的瑕疵）となった要因を把握しておくことです。
事故物件といっても、殺人事件などの心理的瑕疵要素が大きいものから、自然死や嫌悪施設が近くにあるような心理的瑕疵が低いものまでさまざまです。
そのため、なぜ事故物件となったのかをしっかりと確認しておきましょう。
そのうえで、なるべく心理的瑕疵が低い物件を選ぶことをおすすめします。
同じ事故物件でも心理的瑕疵が低い物件を選んでおけば、将来売却することになった際に買主が見つかりやすくなるでしょう。
注意点2：余分な解体費用がかからないようにする
事故物件にかかわらず古家を解体して新築を建てる場合は、古家の解体は買主が手配し費用を負担するのが一般的です。
しかしなかには解体費用のほかに、庭木や塀などの撤去費用もかかることがあり、費用がかさむ可能性があります。
また、古家を解体中に地中内から建物の基礎や浄化水槽が発見されると、それらを撤去する費用も負担しなければなりません。
そこで、このような余分な費用が発生しないように、購入時にはしっかりと取り決めをしておくことが大切です。
古家を解体する前提で購入する場合には、早急に解体し、地中から障がい物が出たらすぐに売主に報告し、撤去費用が買主負担にならないように注意しましょう。
なお、解体費用は建物の構造によっても異なります。
事前にどのくらいの解体費用がかかるのか確認しておくことも重要です。
注意点3：隣地との境界線を確認しておく
古い土地では、土地の境界が曖昧になっているケースがあります。
そのため、購入時には必ず隣地との境界線を確認しておきましょう。
境界が曖昧になった状態を放置していると、塀や配管などが隣地に越境物が見つかった際にトラブルになる可能性があります。
これらを回避するためにも、境界確定図で境界線を把握しておくことが望ましいといえるでしょう。
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まとめ
古家付きの事故物件は、安い価格で購入できるメリットがある一方で、資産性が低いデメリットがあります。
とくに他殺や自殺といった心理的瑕疵が大きい物件は、理解して購入していても心理的ストレスを感じることがあるため慎重に判断することが大切です。
古家付きの事故物件を購入する際は、事故物件となった要因を確認しておくことや解体費用についても売主と取り決めておくとトラブルを回避できるでしょう。
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