目次
不動産売却をすると、いろいろな税金がかかります。
そのため、「どのような種類の税金があるか」について知っておくことはもちろん、「いつ払うのか」についてもしっかり把握しておくと安心です。
そこで今回は、不動産売却時に支払う税金の種類と、それぞれの税金をいつ払うのかについて、「売買契約の締結時」「登記をおこなうタイミング」「不動産売却の翌年」に分類して解説します。
不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください。
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不動産売却にかかる税金はいつ払う？売買契約締結時の税金について
不動産売却において、まずはじめに支払う税金は「印紙税」です。
印紙税は、原則として不動産売却をするとかならず納めることになります。
ではいつ払うのかというと、「売買契約の締結時」です。
ここでは、印紙税の概要や納付方法、そしていつ払うのかについての詳細を解説します。
印紙税とは
印紙税とは、「課税文書」と呼ばれる書類に対して課される税金です。
不動産売却においては、売買契約締結時に作成する「売買契約書」に印紙税が課されます。
税額分の収入印紙を購入し、売買契約書に貼付することで納付する形式です。
なお、課税額は売買契約締結時の契約書に記載された「不動産の契約価格」によって異なります。
主な価格帯の印紙税の課税額は、以下のとおりです。
●契約価格500万円超～1,000万円以下：税額1万円（軽減税率5,000円）
●契約価格1,000万円超～5,000万円以下：税額2万円（軽減税率1万円）
●契約価格5,000万円超～1億円以下：税額6万円（軽減税率3万円）
●契約価格1億円超～5億円以下：税額10万円（軽減税率6万円）
2024年3月31日までに作成された売買契約書の印紙税には、軽減税率が適用されます。
印紙税の納付方法について
印紙税は、納付する金額の収入印紙を購入し、売買契約書に貼付して印鑑で消印することで納付します。
消印を忘れると「過怠税」のペナルティを課されることがあるので注意しましょう。
収入印紙は、売買契約締結時に仲介を担当する不動産会社が準備している場合もありますが、お近くの郵便局や法務局でも購入が可能です。
売買契約締結時に印紙税の写しを用意すると節税ができる？
売買契約書は、通常、契約締結時に原則として2通作成されます。
売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管するためです。
この場合、売主と買主がそれぞれ1通分の税金を負担します。
ただし、売買契約書を1通だけ作成し、その写しを保管する方法もあります。
この場合、1通分の印紙税を売主と買主で折半することができるため、税金の負担が半分になります。
ただし、写しであっても、契約者の直筆の署名や捺印がある場合は印紙が必要になるので注意しましょう。
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不動産売却にかかる税金はいつ払う？登記手続きの際の税金について
登録免許税は、売主と買主の両方に課される税金です。
しかし、登録免許税には種類があり、場合によっては不動産売却時に登録免許税が発生しないケースもあります。
また、「いつ払うのか」については、売主と買主で異なることがあるので注意しましょう。
ここでは、登録免許税の概要や納付方法、そして登録免許税をいつ払うべきなのかについて解説します。
登録免許税とは
登録免許税とは、不動産登記手続き時に納める税金です。
土地や建物の取得時や所有者変更時には、法務局で登記手続きをおこない、「この土地や建物の所有者は私です」という情報を登録します。
不動産売買に関連する登記手続きは、「所有者移転登記」「抵当権抹消登記」「住所変更登記」の3種類です。
所有者移転登記に関連する税金は、通常は買主が負担します。
抵当権抹消登記と住所変更登記とは
抵当権は、住宅ローン契約時に、返済滞納時に備えて債権者が不動産を担保にとる権利です。
そのため、不動産は抵当権が設定されたままでは売却できません。
売買契約締結時点で抵当権が残っていた場合、売主が抵当権抹消登記の手続きをおこなう必要があります。
また、住所変更登記は、不動産の所有者の住所が変更になった際におこなう手続きです。
不動産売却時に売主の「現住所」と「登記上の住所」が異なる場合は、住所変更登記をおこないます。
抵当権抹消登記と住所変更登記にかかる登録免許税の金額は、どちらも不動産1つに対して1,000円です。
土地と建物はそれぞれ1つとしてカウントされるので注意しましょう。
なお、これらの登録免許税に関しては、「いつ払う」という期限にこだわらず、なるべく早く済ませておくことをおすすめします。
登録免許税の納付方法について
抵当権抹消登記や住所変更登記は、不動産の所在地を管轄する法務局でおこないます。
自身で登記手続きを進めることも可能ですが、手続きの内容が複雑であり、不備があった場合のリスクが大きいため、一般的には司法書士に依頼します。
司法書士に依頼した場合、報酬として1万円～2万円程度の費用が必要です。
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不動産売却にかかる税金はいつ払う？売却の翌年に納める税金について
不動産売却が完了したあとで支払う税金があります。
「所得税」と「住民税」です。
ではいつ払うのかとういと、どちらも「不動産売却をした翌年」になります。
ここでは、所得税と住民税が発生する仕組みや納付時期について見ていきましょう。
所得税・住民税とは
不動産売却による利益には、所得税と住民税が課されます。
ここでの「利益」とは、不動産の売却価格からさまざまな経費を差し引いた純粋な譲渡所得を指しますので、注意が必要です。
譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは「不動産を購入する際にかかった費用」であり、譲渡費用とは「不動産を売却する際にかかった費用」を指します。
言い換えると、不動産の売却によって得た金額から、不動産の購入費や売買時の仲介手数料、税金などを差し引いて譲渡所得を算出します。
譲渡所得がマイナスになった場合は、所得税や住民税は課税されません。
また、所得税と住民税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。
所有期間が5年以下の「短期譲渡所得」の場合は税率39.63％、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」の場合は税率20.315％です。
不動産売却の翌年に確定申告をおこなう
不動産売却で利益を得た場合、売却した翌年の2月16日から3月15日の期間に確定申告をおこない、所得税・住民税の税額を申告します。
各税金の納付期限は異なるため、注意が必要です。
所得税の納付期限は、確定申告と同じく不動産売却をした翌年の2月16日から3月15日です。
住民税の納付期限は、不動産売却をした翌年の5月以降に、各自治体から納付書が送付されます。
不動産売却で譲渡所得を得られなかった場合、翌年の確定申告は義務ではありません。
ただし、譲渡損失が出た場合でも翌年に確定申告をすることで特別控除を受けられる場合があります。
そのため、譲渡所得がマイナスであっても、まずは利用できる特例がないか確認することが重要です。
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まとめ
不動産の売却時には、いろいろなタイミングでいろいろな税金がかかります。
事前に手続きを済ませられる税金もあれば、不動産売却をした翌年に確定申告などの手続きが必要になる税金もあるため注意しなければなりません。
「どの税金をいつ払うのか」をしっかりと把握して、スムーズな不動産売却を目指しましょう。
また、税金それぞれの計算方法についても把握しておくと安心ですよ。
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