ご近所同士でトラブルを抱えたまま建物や土地を売りたい場合、事情を隠した状態で成約すると、後からトラブルになる可能性があるため注意が必要です。
場合によっては成約が取り消しになったり、賠償責任が問われたりします。
本記事では、近隣トラブルのある不動産を売却する際に告知義務があるかどうかをお伝えし、未解決の状態で売るリスクとスムーズに売り払う方法を解説します。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
松山市の売買一戸建て一覧へ進む
近隣トラブルのある不動産を売却するときに告知義務はある？
結論からお伝えすると、近隣トラブルのある不動産を売却するときには告知義務があります。
近隣トラブルの捉え方は主観が大きく左右するため、判断が難しいとされている項目ですが、告知せずに売却すると賠償責任を問われる可能性が高くなるため注意が必要です。
一般的には自宅周辺の住人とのトラブルを抱えている物件について不動産用語で「環境的瑕疵（かんきょうてきかし）」と呼びます。
2020年3月までは民法上に瑕疵担保責任が設けられており、物理的瑕疵・心理的瑕疵・法律的瑕疵にくわえて4つに分類される瑕疵の一種です。
環境的瑕疵は、自宅を取り巻く状況に何かしらの不都合があり、具体例としては反社会的組織事務所の存在・騒音・異臭・振動などが含まれます。
もちろん環境的瑕疵がある状態で売るのであれば、内容や購入希望者の許容度合いによって環境的瑕疵を抱えていない物件と比較すると市場価値が下がるのは避けられません。
市場価値を下げずに取引をしたいのであれば告知義務を満たしたうえ上で、時間をかけて許容してくれる買い手を見つける必要があります。
最近の不動産取引では不動産会社を仲介役に依頼するケースが一般的であり、不動産会社は重要事項に関する説明をするように義務付けられています。
義務項目には宅地建物取引業法による所定の項目のみならず、購入時の意思決定に関連する項目を含めて説明するべきと民事上でも決められているのが現状です。
よって不動産会社を介した取引であれば、環境的瑕疵に関する調査も徹底されており、売り手が悪質な方法で隠そうとしない限りは買い手に告知されます。
結果的に後から契約不適合責任を問われる可能性は低くなるため、不動産会社などの専門業者に仲介役を依頼するのも前向きに検討してください。
▼この記事も読まれています
不動産売却の流れとは？売却活動中にやること・売却までの期間をご紹介！
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
松山市の売買一戸建て一覧へ進む
近隣トラブルが未解決で売却するリスク
近隣トラブルが未解決の状態で売却するリスクとして、契約不適合責任を問われる可能性が懸念されます。
契約不適合責任とは、不動産を含む売却物の種類・品質・数量に関する事前情報が契約内容と適合しないケースにおいて、売主が負わなければならない責任を指しています。
2020年3月までは民法で瑕疵担保責任が設けられていましたが、2020年4月以降は民法改正がおこなわれて契約不適合責任が新たに創設されました。
契約不適合責任に問われるリスクを避けるためには、問題そのものを解決するか売主と買主の間での合意が必要です。
たとえば、騒音・異臭・振動などを頻繁に起こして生活するのに不便な状態であれば原因となる住人に直接クレームを出して改善を促します。
必要に応じて警察や弁護士などの第三者を介入させるとトラブルの解決に繋がりやすいのがが特徴です。
しかし、必ずしも問題そのものが解決するとは限らないため、どうしても解決できない状態で不動産を売却したいのであれば事情を必ず開示しておきましょう。
事情を開示したうえで契約不適合責任を問わない特約を結べば、取引が完了したあとに瑕疵に関する責任を問われる可能性はありません。
ただし、環境的瑕疵に関する情報は細かく共有する必要があり、隠していた項目が後から問題になれば、例え表向きに契約不適合責任を免責できるとしていても無効になる可能性が高いです。
買主の立場になったとき、目に見えない問題を抱えている不動産の購入は避けたいと考えるのが当然なため、トラブルがあるのであれば告知するのが原則です。
トラブルを抱えた状態の不動産の売却価格は、一般的な市場価格と比較すると減額される傾向にありますが、立地や敷地面積などで良好な面があれば希望通りの取引ができる可能性もあります。
希望通りの売却価格での取引が困難だと判断した場合は、減額幅を見たうえで納得いくか、時間を変えて自分の希望を汲んでくれる買い手を探すか決断してください。
▼この記事も読まれています
単純売却とは？任意売却で選びたい仕組みの概要やメリットと注意点もご紹介
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
松山市の売買一戸建て一覧へ進む
近隣トラブルのある不動産をスムーズに売却する方法
近隣トラブルのある不動産をスムーズに売却する方法として、トラブル内容や深刻度に合わせて最適な手段を選択するのがおすすめです。
まずは売却に出す前の時点でトラブルを解決できるかどうか判断しましょう。
騒音・異臭・振動など自宅周辺に住む住人の生活習慣に問題がある場合は、直接改善できるかどうかを打診してみたり、専門家を介して交渉したりします。
同じように問題視している近隣住民と結託して問題解決に臨めば、より効果的な結果が見込めるでしょう。
また境界トラブルを抱えているのであれば、売却手続きが終了した後に買い手と隣人が境界線をめぐるトラブルが引き伸ばしになるのみで円満解決できる見込みは限りなく低いです。
不動産市場に出す以前に土地家屋調査士・不動産会社などの第三者企業を介入させて境界線を明確に確定させれば円満解決も不可能ではありません。
売却前に問題を解決に結びつけるためには時間と労力がかかるため、可能な限り早急に売り払いたいと考えているのであれば買取の検討も視野に入れましょう。
近隣トラブルに耐えきれないから少しでも早く今の家を引き払って新しい場所に引っ越したいのであれば、即時買取に対応している買取業者に相談してみてください。
場合によっては家具や家電などを残した状態でも物件ごと買取に応じてくれるケースも少なくありません。
買取業者に依頼するのであれば、売却する場合と同様に抱えているトラブルはすべて開示するのが原則であり、訳アリ物件として取引がおこなわれます。
一般的には通常の売却価格から6～8割ほどの価格で取引されると想定されますが、深刻度合いによってはさらに価格が下落する可能性も否めません。
トラブル解決は難しいものの売却は急いでないのであれば、契約不適合責任を問われないようにどのような環境的瑕疵を抱えているのか明確にする作業をおこなってください。
たとえば時間をずらして騒音・近隣住民の属性・トラブルの有無・ゴミ捨て場の散乱具合などをみたうえで買い手が不満を抱く可能性があれば念の為にチェックをして共有しましょう。
環境的瑕疵に関する情報を共有したとしても、買い手の主観によっては深刻な問題として捉えられずに通常通りの契約に進めるケースも少なくありません。
あくまで購入後に契約不適合責任を問われて賠償請求されるなどの損害を被らないための対策として、できる限りのトラブルの種はまとめて報告するようにしてください。
不動産会社が調査するケースもありますが、ご自身で報告すれば手間を最小限に抑えられます。
▼この記事も読まれています
中古マンション売却でマイソクを利用するときのポイントや重要性を解説
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
松山市の売買一戸建て一覧へ進む
まとめ
近隣トラブルのある不動産は、情報を共有しないまま売却を済ませてしまうと、契約不適合責任によって賠償請求されるリスクがあるため注意が必要です。
スムーズに売却したいのであれば、あらかじめトラブルの原因をまとめておいたり、買取業者への依頼を検討したり工夫しましょう。
▼ 物件情報が見たい方はこちらをクリック ▼
松山市の売買一戸建て一覧へ進む
目次
