家の売却を検討している方のなかには、「太陽光発電がついているから手続きが分からない」や、「より高く売却したい」と考えている方がいらっしゃるかと思います。
この記事では、太陽光発電のある家を売却する具体的な3つの方法のメリットに加えて、デメリットや必要となる手続きが何か、より高額で売却するための条件やコツについても解説します。
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太陽光発電つきの家を高く売却するには
太陽光発電が設置から10年以内だと高額で売却できます。
高額になる理由は2点あります。
1つ目は、メーカー保証が残っているからです。
太陽光発電の場合、メーカー保証は一般的に10～15年です。
メーカーによって発電性能の保証がされていると、メンテナンスに関する心配が少ないため、買い取る方や会社にとって大きなメリットになります。
2つ目は、高額な売電収入が得られるからです。
設置から10年以内の場合は、固定価格買取制度（FIT）が適用されるため、高い売電収入が見込めます。
固定価格買取制度とは、余剰な電力を通常よりも高い固定価格で買い取ってもらえる制度です。
2019年11月に廃止されましたが、それ以前に適用されていれば、その時点から10年間は維持されます。
さらに、蓄電池付きの家だと高額で売却できます。
太陽光発電で余剰な電力が得られた場合に、蓄電池に貯めてあとで利用すれば、電気代の節約が可能です。
家庭用蓄電池が備えられていれば、自家発電した電気を蓄えられ、豪雨や地震、台風などの自然災害で停電してしまったときでも問題なく電気を利用できます。
とくに近年は地震が頻繁に起こり、日本のどこで停電があってもおかしくない状況です。
そのため、災害対策を考えている方が増えており、需要が高まっています。
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太陽光発電のある家を売却する3つの方法
太陽光発電が設置されている家を売却する3種類の方法をご紹介します。
●設置した状態のまま家ごと売却する
●解体してから売却する
●新居に移設してから売却する
それぞれにメリットとデメリットがあります。
まず、設置したまま家ごと売却する方法では、もちろん移設や解体に必要なコストがかかりません。
太陽光発電に魅力を感じる買い手には需要があります。
太陽光発電の設置費用は120～170万円程度ですから、それがかからないのは大きなメリットです。
ただし、発電設備の名義変更などの手続きが必要なので注意が必要です。
必ずおこなわなければならない手続きには、経済産業省と電力会社への届け出があります。
経済産業省には、名義変更を届け出ます。
これは新しい所有者がおこなうのですが、売り手も住民票の写しや印鑑証明書などの用意が必要です。
電力会社に対しては、契約者と振込口座の変更を届け出ます。
これをおこなわないと、太陽光発電で得られる収入が売り手に振り込まれてしまうトラブルにつながります。
口座変更には時間がかかるので、その期間はどうするのかを先に取り決めておくのも重要です。
また、国の補助金を使用して設置し、17年が経過していない場合には、承認手続きをしましょう。
国の補助金である、住宅用太陽光発電導入支援対策費補助金は、法定耐用年数の保守と管理が規定されています。
太陽光発電の法定耐用年数は17年です。
したがって、17年が経過しないまま売却すると、規定が満たされず、補助金を全額返還しなければならなくなる場合があります。
手続きは太陽光発電協会（JPEA）への「財産処分承認申請書」の提出です。
協会から処分の承認を受けましょう。
補助金の一部返還が必要な場合がありますが、この返還金額は補助された金額によって異なります。
補助金の全額返還にならないよう売却や処分をする前に、忘れずに申請しておきましょう。
国でなく都道府県や市町村の補助金を利用した場合も、自治体に確認のうえ必要な手続きをおこなってください。
次に、解体してから売却する方法は、売電収入よりも維持費が上回る場合に効果的です。
メーカー保証が期限切れになり、定期的なメンテナンス費用が発生していると、買い手にとってマイナス要素の1つになります。
撤去費用は地域により異なりますが、おおよそ20～30万円です。
さらに屋根の修繕費もかかる場合があります。
メリットは売却がスムーズに進む可能性です。
不動産会社とご相談のうえ、選択するのをおすすめします。
先述した国の補助金を受けている方が解体をおこなう場合には、処分承認申請もおこなってください。
最後に、新居に移設してから売却する方法です。
取り外し、設置、屋根の補修などを含めた移設費用に約100万円がかかります。
そして、一般的には、メーカー保証の対象外になります。
また、電力会社への手続きも必要です。
以上のようなデメリットによる費用面での負担が大きいため、おすすめできません。
太陽光発電を設置してからの日数が短く、もったいない場合もあるかと思います。
日数が短ければそれだけ価値が高い状態で売却できるため、既存の物は移設せず売却して、新居用に新しく購入するのがおすすめです。
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太陽光発電つきの家を高く売却するコツ
高く売却するにはコツがあります。
1つ目は、収支データの買い手への提示です。
過去の売電収支をデータで確認できれば、買い手はシミュレーションをして、家計の計算をあらかじめおこなえます。
支出には、メンテナンス費用や年間保険料、固定資産税などが挙げられます。
年月によって収支には差があるため、一年分などまとまった期間の収支を用意するのがポイントです。
もし収支がマイナスであったとしても、隠すよりは先にわかっていたほうが買い手にとって印象が良いため、提示しましょう。
2つ目は、蓄電池付きでの売却です。
太陽光発電に対応している蓄電池の価格は80～160万円ほどで、新たに設置するには費用がかかるため、セットになっているのは良いセールスポイントになります。
蓄電池によって抑えられる電気代や設置費用を考慮して、高額であっても総じて得になると判断する買い手は少なくないです。
3つ目は、メンテナンスしてからの売却です。
メンテナンスがされていない状態で売却にだすと、買い手がつかない可能性があります。
買い手からすると、最初から補修が必要になり、結局損をしてしまうのではないかと心配に感じることがあるためです。
この不安を払拭するには、メンテナンスをおこなって不具合や故障がないことを示さなくてはなりません。
また、定期的にメンテナンスがおこなわれていれば、長期的に利用でき、価値が高くなりやすいため、明示すると良いでしょう。
4つ目は、不動産会社への相談です。
発電効率や設置してからの年数、家の立地や大きさなどの実際の状況によって、売却する金額は変わります。
太陽光発電がついていたほうが良いか、解体したほうが良いか判断できないという場合があるかと思います。
専門家に相談すれば、市場の動向に基づいて、価格設定や売却戦略に対するアドバイスが可能です。
これにより、最適なタイミングで売却活動を進められる可能性が上がります。
また、難しい契約関連の手続きをサポートできるため、初めてで知識が無くてもスムーズに売却できるでしょう。
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まとめ
太陽光発電のある家を売却する際は、名義変更や処分申請は忘れずにおこないましょう。
また、設置から10年以内であったり蓄電池がついていたりすれば高額での売却が期待できます。
収支データの提示やメンテナンスを施すことで、よりスムーズに買手が見つかるでしょう。
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