マイホームの敷地を許可もなく他人に通行されると、防犯上の観点から不安に感じるでしょう。
ところで、隣接した土地の所有者から通行を求められたときに拒めないケースがあることをご存じでしょうか。
この記事では、囲繞地とは何かのほか囲繞地が売れにくい理由や売却するときのポイントについてご説明するので、囲繞地を売却予定の方はお役立てください。
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囲繞地とは
住宅地に存在する土地の多くは道路に隣接していますが、何らかの事情によって四方を他人が所有する土地に囲まれているケースがあります。
どれだけ人気が高い住宅街でも、道路に隣接していない土地は、隣接する所有者の協力を得なければ利用するのが困難です。
一方で、協力を求められる側としては、他人が通行するのを快く感じないのが素直な気持ちでしょう。
囲繞地とは
囲繞地とは、袋地を取り囲む土地を指します。
袋地は道路に接していない土地で、無道路地とも呼ばれます。
土地を取り囲むのが囲繞地のほかに、河川や水路、池沼、海などで遮られている場合には、準袋地と呼ばれます。
どちらも、建築基準法第42条で規定されている接道義務を満たしていないため、再建築不可物件となり、建物の建て替えや増築、改築などに制限があります。
囲繞地通行権とは
袋地や準袋地は囲繞地に囲まれており、所有者は他人が所有する隣接地を通過しなければ道路との出入りができません。
囲繞地通行権とは、民法第210条により袋地や準袋地の所有者に与えられている権利で、他人が所有する土地を通行できるものです。
ただし、通行権を行使する際には、通行させてもらう土地の所有者に対して通行料を支払う必要があります。
囲繞地の所有者は通行権を行使されると法律によって拒否できないにもかかわらず、通行料の金額については明確に規定されていません。
通行料の金額は当事者間での話し合いによって決めるよう定められており、当事者にとっては厄介な問題です。
当事者だけで協議しても通行料の金額が決まらないケースは珍しくなく、近隣トラブルの原因になる可能性があります。
協議によって金額が決まらない場合、裁判所が近隣の相場や駐車場の金額などを参考にして決定することが定められていますが、裁判で解決した実例は公表されていません。
通路の位置と幅
袋地や準袋地の所有者には、他人が所有する隣接地を通行する権利がありますが、隣接地の中を無秩序に通れるわけではありません。
通行できる箇所は、隣接地のなかで支障がもっとも少ない位置であり、必要最小限の範囲に限られます。
また、接道義務を満たすためには、道路と接する長さが2m必要です。
囲繞地の所有者は、袋地や準袋地への通路として2m以上の幅を提供する義務はなく、必要最小限の範囲を提供するだけで済みます。
したがって、袋地や準袋地の所有者が通行権の行使によって接道義務を満たす通路を開設するのは困難と考えるのが妥当です。
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囲繞地を売却しにくい理由
袋地を取り囲む土地は特殊であり、通常の土地に比べると売却しにくい傾向があります。
ここでは、売りに出しても買い手を見つけにくい理由についてご説明します。
他人の出入り
袋地や準袋地の所有者には通行権が認められており、隣接地の所有者は通行を拒めません。
法律で定められている権利であったとしても、敷地内はプライベートな空間であり、他人が頻繁に通行することに対して拒否反応を抱くのが通常の心情です。
不特定多数が通行するわけではありませんが、見知らぬ人が歩行しても、袋地への来客との見分けはつきません。
そのため、誰が通行しても口出しできない状況になると、防犯面で不安を感じる可能性が高くなります。
また、袋地や準袋地の所有者が歩行する音が気になり、ストレスを抱えるかもしれません。
他人の通行を拒否できない土地を売りに出した場合、買い手が見つかるケースは限られるでしょう。
通行料
敷地内の通行を認める代わりに得られる通行料は、通行される側からすると微々たる金額です。
それにもかかわらず、袋地や準袋地の所有者との間で通行料を基にトラブルが発生する可能性があります。
誰しもトラブルを避けたいと考えるため、囲繞地は不安な物件として購入を見送られるケースが増えるでしょう。
工事による影響
袋地や準袋地は、建築基準法の規定により、建て替えや大規模なリフォームには建築確認申請が必要で、これらは認められていません。
ただし、キッチンや浴室などの水回りの交換や、壁や床の張替えなど、建築確認申請が不要な修繕工事は実施できます。
通路の幅が狭い場合、建築業者のトラックや重機が敷地まで進入できず、作業員が建築資材を人力で運搬する必要があります。
資材が多いときや足場を組む工事では、運搬作業に手間がかかり、工期が長引く可能性があります。
工事の期間中は、作業の音や作業員の通行が気になり、暮らしにくくなるでしょう。
土地の価値
袋地の価格は通常の土地に比べて約3割程度下がることがありますが、囲繞地の場合は、それほどの価格の影響は発生しないでしょう。
しかし、通行権の行使によって利用が制限される点で、近隣の整形地よりも売却時の価格は低くなる傾向があります。
価格が安い土地は購入しやすい反面、価値が低く、購入に際して慎重になる必要があります。
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囲繞地を売却するときのポイント
袋地を取り囲む土地を売却したいときには、通常と同様に不動産会社へ仲介を依頼しても買い手を見つけるのに苦労するでしょう。
ここでは、囲繞地の売却を進めるうえで大切になるポイントをご説明するので、参考にしてください。
不動産会社
不動産会社は、不動産の売却のほか、賃貸物件の仲介やアパート・マンションの管理など、多種多様な業務をおこなっています。
袋地を取り囲むなどの特殊な物件の取引を得意とする不動産会社もあれば、不動産売買に関する業務を扱っていないケースもあります。
売却をスムーズに進めるためには、特殊な土地の扱いに強い会社を見極める必要があります。
各社の実績を調べ、特殊な土地の売却実例が豊富であり、利用者の評価が高い会社を探してみましょう。
袋地の所有者との相談
袋地や準袋地を購入すると、自身の所有地との合筆が可能になり、抱えていた問題が解決されることで、通常の土地と同様に売却できるようになります。
袋地の所有者が売却を希望している場合は、一緒に不動産会社を訪問して相談するのが良いでしょう。
また、袋地の所有者との等価交換によって、自身が所有する土地を相手に渡すことで、袋地の問題を解決できます。
これにより、自身の土地に関する問題も解消され、買い手を見つけやすくなります。
袋地の所有者が問題の解決を強く望んでいる場合、相場価格で買い取ってくれる可能性もあります。
袋地の所有者と話し合うことで、隣地の所有者に売却するプランなど、効果的な売却方法を提案してもらえるかもしれないので、相談してみると良いでしょう。
通行料に魅力を感じるケース
自身の土地の敷地を他人に自由に通行されても気にならない方は、袋地や準袋地の所有者から通行料を得られる点に魅力を感じる可能性があります。
したがって、囲繞地通行料を受け取りたい方をターゲットに絞ってPRするのも一つの方法です。
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まとめ
囲繞地は、袋地や準袋地の所有者の通行を認めなければならない点で、売却しようとしても買い手に敬遠されてしまうでしょう。
しかし、袋地の所有者と連携できると売却の可能性が高まります。
土地の利用に困っている点では問題を共有しており、相談してみると良いかもしれません。
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